ארז מירב
התגובות שלי בפורום
-
תגובות
-
תכנון יחידת דיור
שלום, רצוי להתייעץ עם אדריכל, גם בעניין החובה בהיתר בניה. אגב, גם אם בונים ללא היתר, רצוי לבנות בתוך קווי הבניין המותרים כך שניתן יהיה לאשר את זה מאוחר יותר. בניה בקו אפס (על גבול המגרש) עלולה להיות בעייתית מאוד מהבחינה הזו ותצריך שינוי תב"ע יקר.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comשינוי מיקום חניה
שלום, האם ישנה בכלל אפשרות להגיש בקשה לשינוי חניה? כן. יש לקחת אדריכל/ יועץ תנועה ולהגיש. את נוהל ההגשה יש לקבל מהוועדה המקומית לתכנון ובניה. האם צריך לבקש הקלה? לא. האם צריך להסביר בוועדה ניתוח הגיוני? רצוי פגישה מקדימה עם מהנדס הועדה ולקבל הסכמתו העקרונית.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comחומה בין שכנים
איך צריך לחלק את העלויות בין השכנים? האם השכן במגרש הנמוך משלם את חלקו עד פני הקרקע העליונים ובעל המגרש הגבוה משלם את השאר או שעליהם להתחלק 50 בעלות הבנייה? העלות על תמיכת הקרקע- 100 ס"מ חומה- תתחלק ביניכם. כל מה שדקורטיבי- מי שבנה ישלם. מה עושים כאשר השכן לא שיתף את הצד השני בבדיקת הצעות המחיר ואין לו כל תיעוד לגבי העלויות?- לוקחים שמאי מוסכם שמחשב את העלויות של ה-100 ס"מ הראשונים.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comפרגולה נשענת על גדר בין שכנים
שלום, לכאורה יש כאן 2 בעיות: אחת- אסור לפרגולה להגיע לקו אפס (הגבול) על פי התב"ע אותה ניתן למצוא בועדה המקומית. ניתן להתלונן שם. אם יש עליה פלסטיק, אסור שהניקוז יהיה לחצר שלכם. הבעיה השניה- אסור לה להיתמך ע"י החומה בין השכנים, אם היא נבנתה מכספי 2 השכנים.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comגדר בין שכנים
בכל מקרה, מה שאתה לא בונה, תעשה את זה במרחק של 10 ס"מ מהחומה, שדבר לא יגע בה. אם אתה בונה גדר במבוק של 2 מ' גובה בצורה הזו, אין בעיה עם השכן מבחינת חוקי המקרקעין, וסביר להניח שלא תהיה בעיה עם הועדה המקומית אם הוא מתלונן.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comמספר מדרגות בבית פרטי
שלום, אכן סיבה למסיבה. ולמה? כי התקנות לתכנון מדרגות כתובות בצורה הכי לא ברורה שיש: חלק ב' הדן במדרגות השייכות ל"מוצא בטוח" קובע כי: 3.2.2.6. מספר המדרגות במהלך אחד [תיקון: תשס״ח־5] (א) במהלך מדרגות אחד בתוך הבניין, לרבות מהלך מדרגות אחד בתוך חדר מדרגות, מספר המדרגות יהיה 3 לפחות ולא יעלה על 16; ואולם אפשר שמהלך מדרגות אחד יכלול עד 22 מדרגות, בתנאי שהרום לא יעלה על 15.5 סנטימטרים. אבל הנה, בסעיף הבא יש הפרדה בין דירת מגורים, לשאר: (ב) על דירה בבניין מגורים יחול פרט 3.8.5.2 כלומר המחוקק הפריד דירת מגורים מחלק ב' ומפנה לחלק ה' בתקנות פרט 3.8.5.2 נמצא בסימן ה׳: מדרגות וחדרי מדרגות (מגורים) בשביל להבין את ההקשר, נתחיל בסעיף הראשון של הסימן: 3.8.5.1 כללי [תיקון: תשס״ח־5] במדרגות ובחדרי מדרגות יתקיימו הדרישות המופיעות בסימן ב׳ לפרק ב׳ זולת אם נאמר אחרת בסימן זה. כלומר- אם הסימן הזה (ה') קובע משהו שונה מסימן ב'- אז הסימן הזה (ה') קובע. ונמשיך לראות מה הקביעות: 3.8.5.2- מספר המדרגות במהלך אחד- פרט 3.2.2.6 לא יחול לגבי מדרגות בתוך דירה בבנין מגורים. יותר ברור מזה אין (: ונמשיך… 3.8.5.7 (ב) רוחבן המינימלי של המדרגות כאמור בפרט משנה (א), יהיה 0.80 מטרים לפחות. (ג) רוחב המעבר החופשי בכיוון התנועה במשטח אופקי שבחדר מדרגות ובמהלך מדרגות יהיה לפחות כרוחבן המינימלי של המדרגות. ועכשיו לפאנץ' ליין: (ד) מספר המדרגות במהלך מדרגות לא יעלה על 18. כלומר המחוקק, למרות חוסר הבהירות והסתירות העצמיות, התייחס למהלך מדרגות מירבי בדירת מגורים בחלק ה' סעיף 3.8.5.7. (ד'), וקבע מפורשות 18 מדרגות. אם לא מאשרים לך כתוב מכתב ערעור ליועמ"ש של הועדה. אם עדיין לא יאשרו כתוב מכתב ערעור לועדה המחוזית- שם יושבים משפטנים וגם נציג ציבור. אפשר גם לפנות למנהל תכנון ולקבל הבהרה.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comגדר בין שכנים
עדיף שלא ישען בכלל על הקיר הקיים.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comשינוי ייעוד מצמודי קרקע לבניה רוויה
שלום, יש לפנות לבקש פגישה עם מהנדס הועדה המקומית לתכנון ובניה. אם הוא יתמוך בבקשה (וזה חשוב!) יש להגיש בקשה לשינוי תב"ע בסמכות ועדה מחוזית. קח בחשבון 60,000 ש"ח עלות לאדריכל + תשלום היטל השבחה (ניתן לקבל הערכה מהוועדה המקומית).
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comגדר בין שכנים
שלום, ככלל, גדר בגובה 150 ע"ג קיר שגובהו 1 מ' צריכה היתר בניה. בפועל, קשה להאמין שהועדה המקומית תתעסק בזה אם תשים במבוק בגובה 1.5. עם זאת זה חייב להיות באישור השכן כי זה בדיוק על הגבול וכי זה מוקם על גדר הבטון שהיא רכוש משותף. אם השכן יתנגד אז תמקמו גדר במבוק גבוהה בתוך החצר שלכם -להתרחק 30 ס"מ מהשכן. שם כבר לשכן יהיה קשה מאוד להתנגד משפטית כי הגדר לא מוקמת על רכוש משותף.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comחובת היתר בניה להקמת פילר
שלום, ככלל, הקמת קיר בטון בחזית מגרש מחוייבת בהיתר בניה. ע"פ תיקון 101 עבודה פטורה מהיתר היא רק קיר בין שכנים, ובתנאי שגובהו עד 150 ס"מ. קירותיו של הפילר מגיעים עד חזית המגרש, ומשכך, לעניות דעתי, הוא מחוייב בהיתר בניה. העירייה בעצם אומרת לך- תוציא היתר בניה לפילר גדול יותר ממה שתוכנן בעבר. זו זכותה, כמי שאחראית על הדברים שבתוך הפילר, אך ביכולתך לתקוף החלטה זו אם תמצא פתרון אדריכלי אחר לצרכים של הפילר: חשמל, תקשורת, מים ואשפה.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comאחריות האדריכל לחריגות הבניה
על פניו יש כאן בעיה. אולם כל עוד האדריכל עוד לא הגיש את הדיווח המסכם לתעודת הגמר- יש לו פתח יציאה חוקי מבחינת הרשויות. מבחינת הלקוח- זו כבר שאלה משפטית- מי תרם לעבירה? מי ביקש את החריגה? מי ידע? מי לא ידע?
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comבנייית בניין דירות חדש במקום ישן
שלום, ככלל, הוראות הבניה לרבות כמות היחידות, שטחן, שטח שירות מותר, מס' קומות ומרווחים לצדדים נמצאים בהוראות התב"ע הרלוונטית לשכונתך. לעירייה אין יכולת להתנגד לבקשה שמוגשת בהתאם לתב"ע. האדריכל יכול לקבל מידע לגבי התב"ע מבעוד מועד. שימו לב שייתכן שיחייבו אתכם באגרות בניה בלי לקזז את העובדה שכבר היה קיים מבנה ישן ששילמו בו אגרות. במקרה כזה- תתיעצו עם עו"ד.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comגדר בין השכנים ומחסן
ההוראות לגבי הגימור נמצאות בהוראות המרחביות של כל וועדה. ניתן לבקש אותן מהוועדה. לגבי קווי בניין- מוגדר בתב"ע הספציפית.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהצמדת גג של הרחבה בטאבו
תקנון הבית המשותף כולל תשריט של כל הגגות/ חצרות פנויים. אם לא עידכנתם את התקנון והתשריט בגג החדש ובהצמדתו לדירתך- הוא אינו מוצמד. אני אומר לך את זה מנסיוני, ואתה מוזמן לפנות לפורום מקרקעין באתר זה להתייעץ עם עו"ד.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comאחריות לחריגות בניה
שלום, ככלל, האדריכל מבצע פיקוח עליון. חלק מהפיקוח זה לדווח לוועדה בעת שלבי הבניה השונים על התאמת הבניה לתכניות. מנסיוני, אם בשלב מסויים האדריכל קולט שהלקוח לא הורס חריגות שבוצעו, עליו לתת לו פרק זמן קצר (שבועיים) לביצוע ההריסה. בתום פרק הזמן עליו להתפטר ע"י שליחת מכתב לוועדה המקומית (אין צןרך לדווח על החריגה, רק על ההתפטרות). אם האדריכל לא מתפטר אז בדיווח האחרון, לקראת הבקשה לתעודת גמר, עליו לדווח כי ביקש בעבר להרוס את החריגות והלקוח סירב. אם האדריכל מבצע את הפעולות הללו- אין לו אחריות על החריגות.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.com