בנייה עצמית וארנונה
- This topic is empty.
-
תגובות
-
בנייה עצמית וארנונה
שלום,
בימים אלו אנחנו בעיצומו של תכנון אדריכלי לצמוד קרקע שלנו.
אנו מתלבטים כמה מאחוזי הבנייה שלנו כדאי לנצל בשלב זה של החיים שאנו משפחה קטנה, וכמה לחשוב קדימה.
החשש העיקרי שלנו הוא מתשלום ארנונה על חדרים שלא ננצל.
האם ישנה אפשרות לאטום חדרים לא מנוצלים וע"י לא לשלם עליהם ארנונה.
היינו מעדיפים לבנות הכל בבאת אחת ולהשלים פתחים וחיפוי חיצוני, אך פנימית לאטום גישה ולחסוך את הארנונה על שטחים אלו.
האם ניתן?
עירייה: רמת גן
בתודה מראשאישור איכלוס חלקי, בניה בשלבים
שלום, ע"פ החוק לא תקבלו אישור אכלוס (טופס 4) אם לא תסיימו את כל מה שהוגדר בהיתר הבניה. לא ניתן לקבל אישור אכלוס חלקי. ולכן, בשל החיוב לסיים, הדיון בעניין הארנונה מיותר.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comפטור מארנונה
שלום, להלן שאלות ותשובות: מקור: 81 פטור מארנונה: אין? כדאי לדעת כי ישנם מצבים שבהם ניתן לקבל פטור מתשלום ארנונה, או הנחה בתשלום ארנונה. לדוגמה, כאשר מדובר בנכס ריק * האם יש הנחה בארנונה על נכסים ללא שימוש דירה אועסק שעמדו ריקים בפרק זמן מוגדר? "כן. אולם ראשית נדגיש, כי זוהי הנחה מוגבלת בזמן, שניתנת לנכס אשר לא נעשה בו כל שימוש, ובתנאי שהוא ריק מכל אדם ומכל חפץ. בפרקטיקה שלנו, אנו נתקלים במקרים שבהם תושבים פונים ומבקשים מהרשות המקומית לפטור אותם מארנונה שהוטלה על נכס או על חלק מנכס שאינו נמצא בשימוש. אבל פניות אלו מסורבות ונדחות, כי לא מתקיים בהן התנאי ההכרחי, שהנכס כולו יהיה ריק מחפץ ומאדם. לעיתים אנו נתקלים במחזיקי נכסים, שאוטמים חלק מן הנכס שברשותם, מחסן לדוגמה, כדי לבקש פטור מארנונה על השטח היחסי שנאטם". * האם איטום מקנה פטור מארנונה על השטח היחסי? "בהתאם לפסיקת בית-המשפט, איטום של נכס אינו פוטר אותו מחובת תשלום ארנונה. לדוגמה, אם אדם מחליט לאטום מחסן שצמוד לדירתו, כדי להוכיח חוסר שימוש בו, לא יהיה בכך כדי לפטור אותו מתשלום ארנונה על השטח הזה. בהקשר המסחרי, בעל חנות שיש לו מעין יציע, שבו נוהגים בדרך-כלל לאחסן סחורה, יידרש לשלם ארנונה גם על השטח הזה, אפילו אם אזור זה בחנותו עומד סגור ואטום ללא שימוש". * מה גובה ההנחה בארנונה על נכסים ריקים? "ההנחה הניתנת בארנונה היא בשיעור של 100%, אבל היא מוגבלת לתקופה מקסימלית של שישה חודשים. יחד עם זאת, כדאי לבדוק את הנושא ספציפית לכל רשות מקומית, מאחר שקיימות רשויות אשר האריכו את תקופת הפטור במספר חודשים נוספים". * האם ההנחה מוגבלת לבעל הנכ שעמד ללא שימוש , או שהיא מוענקת גם לשוכרים של נכס? "הרשויות מפרשות בצורה שונה את תקנה 13 לתקנות ההסדרים במשק המדינה (הנחה בארנונה), שלפיה ניתנת ההנחה בגין נכס ריק. בעוד שחלק מהרשויות מעניקות הנחה לבעלי הנכס בלבד, רשויות אחרות מאפשרות גם לשוכר הנכס ליהנות ממנה. כדאי להדגיש עם זאת, כי ההנחה ניתנת פעם אחת בלבד, כל עוד לא שונתה הבעלות בנכס. במילים אחרות, אם אני מחזיק נכס וכבר ניצלתי פעם אחת את ההנחה על תקופה שבה עמד הנכס ריק, הרי שהשוכרים שלי כבר לא יוכלו ליהנות ממנה". הנחה בארנונה : כיצד ניתן לקבלה ? "יש לבקש ולמלא טופס בקשה למתן פטור מתשלום ארנונה בגין נכס ריק ולמוסרו לרשות המקומית. כדאי לדעת, שההנחה ניתנת ממועד מסירת ההודעה בכתב לעירייה, ולא ניתן לקבלה רטרואקטיבית. כדי לאמת את טענת מבקש ההנחה, שולחת הרשות המקומית פקח מטעמה, כדי לבדוק את הנכס ולוודא, כי הוא אכן ריק לגמרי. לפיכך, חשוב מאוד כי בנכס לא יהיה כל חפץ. אם יאוחסנו בו חפצים, עלולה העירייה לסרב להעניק את ההנחה". * מה קורה אם בעל נכס ניצל את הפטור על התקופה המקסימלית (שישה חודשים) ועדיין לא מצליח להשכירו בשל תנאי השוק? "על-פי פסיקת בית-המשפט, במצב כזה חלה על הנכס ארנונה בהתאם לייעוד התכנוני המקורי של הנכס, גם אם מדובר בתעריף הגבוה ביותר. במסגרת עבודתנו, נתקלנו במקרה שבו מחזיק נכס מסחרי ביקש לחייבו בתעריף נמוך יותר, בטענה שאינו עושה בו שימוש לפי הייעוד המסחרי המקורי (כחנות) אלא משתמש בו לצורכי אחסון (סיווג של תעריף ארנונה מופחת). בעל הנכס ביקש לחייבו בתעריף מופחת, אולם בקשתו נדחתה". * האם יש פטור מארנונה על נכס שאינו ראוי לשימוש, כמו מבנה רעוע, או מוזנח? "נכס לא ראוי לשימוש הוא בניין או נכס שנהרס, או שניזוק כך שאי אפשר להשתמש בו. כלומר, לא די בכך שהנכס נטוש, רעוע או מוזנח. חשוב להדגיש, כי הרשויות המקומיות ובתי המשפט נוקטים גישה מצמצמת במתן הפטור לנכס לא ראוי לשימוש, ודורשים, שהנכס יעמוד בקריטריונים מחמירים כדי לקבל את הפטור. כך לדוגמה, קבע בית-המשפט, כי לא משנה מהו השימוש שניתן לעשות בנכס, די שייעשה בו שימוש ראוי אחד כדי שלא תהא זכאות לפטור. לדוגמה, אם מדובר במבנה שהשימוש האחרון שנעשה בו היה כמשרד, וכיום אפשר עדיין להשתמש בו כמחסן, הרי שלא יחול במקרה כזה כל פטור". * כיצד ניתן לקבל פטור ארנונה לנכס שאינו ראוי לשימוש? "גם במקרה זה, יש לפנות בכתב לרשות המקומית. הפטור יינתן לאחר ביקורת של נציג הרשות המקומית בנכס, ובחינת מצבו. בהתאם לממצאי הפקח, העירייה תחליט אם לתת פטור אם לאו". * האם נכס שעובר שיפוצים יכול לקבל את פטור ארנונה? "כן. כאשר מדובר בנכס העובר שיפוץ יסודי, יינתן הפטור. יחד עם זאת, היקף השיפוץ שבגינו מבוקש הפטור, ניתן לפרשנות. צריך להבין, כי על תיקונים קלים, כמו תיקוני צבע, לא ניתן לקבל פטור מארנונה. אלא צריך שיהיה מדובר בשיפוץ יסודי משמעותי, שנקבע בהתאם לכל מקרה ומקרה לאחר ביקורת של נציג הרשות במקום. "ככלל, נכסים שעוברים שיפוץ מקיף, שכולל, בין השאר, הרמת מרצפות החלפת מערכת אינסטלציה, או שינויי בנייה פנימיים, הם נכסים שלגביהם ניתן לבחון מתן פטור". * שיפוץ הוא עניין ארוך, שניתן למושכו על פני חודשים ארוכים ובגינם לקבל הנחה מארנונה. האם הרשות נתנה דעתה על כך? "כן, הרשות המקומית תתעקש בדרך-כלל לתת את הפטור רק ממועד התחלת השיפוץ בפועל, ולא בתקופת ההכנה לשיפוץ שלעתים לוקחת זמן. לדוגמה, אם משרד רו"ח מתכונן להתחיל את השיפוץ היסודי ב-1 במאי, אבל כהכנה הוא מעביר את עובדיו למשרד זמני אחר, ב-1 במארס, הרי שעל חודשיים אלו הוא לא יוכל לקבל פטור". * לאיזו תקופה ניתן לקבל פטור בארנונה על נכס שאינו ראוי לשימוש? על-פי סעיף 330 לפקודת העיריות, הפטור בגין נכס לא ראוי לשימוש אינו מוגבל בזמן. עם זאת, נמנעת בדרך-כלל הרשות המקומית ממתן פטור לתקופה ארוכה, כדי למנוע מצב שבו יזניחו בעלי נכסים את נכסיהם, כדי לזכות בפטור, וכן כדי לתמרץ בעלי נכסים לטפח ולשפץ את נכסיהם".
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.com