בהתאם לחוק – במצב בו בעל הזכויות מעוניין למכור זכויותיו- יש עדיפות לבעל הדירה לקנות אותה לפני כל אדם אחר החפץ בה.

להלן התהליך: במידה והגיע אדם זר/לקוח, שמצאה חן בעיניו הדירה, יסכם את העניין עם הדייר המוגן. הדייר המוגן הרוצה למכור/לעזוב ישלח מכתב רשום לבעל הבית ובו סיכום העסקה: כלומר תצהיר שהדייר מעוניין למכור את זכויותיו בסכום מסויים. לבעל הבית תהיה עדיפות ראשונה והוא יכול להודיע שהוא עצמו מוכן, במחיר הנ"ל, לקנות את הזכויות מהדייר. זאת זכותו האלמנטרית לקנות לפני כל לדייר אחר.

בעל הבית יכול מאד להקשות על העסקה. הוא יכול לטעון שיש לו הסתייגויות מהמכירה בגלל סיבות כגון: הדייר החדש לא נראה לו, יש לו עבר פלילי או היה מאושפז, או משיקולים אחרים.

נטייתם של בעלי הבתים להקשות על הדייר המעוניין למכור ברורה: בסוף יגיע מצב שהדייר הרוצה לעזוב, ימכור את זכויותיו לבעל הבית, ובפחות משווין האמיתי. בעל הנכס יוכל למכור אותו בטאבו, או להכניס דייר מוגן חדש בדמ"פ מלאים. בכל מקרה ירוויח מכך אלפי עד עשרות אלפי דולרים כשהחוק לצדו.

חלק גדול ממחזיקי הזכויות הם קשישים העוברים לבתי אבות , או כאלה שמתקשים לעלות לקומות גבוהות ברגל. לעיתים הם לחוצים ואין להם למי להשאיר את הזכויות – הילדים פרשו מזמן לדירות משלהם עם משפחותיהם.

לפי החוק, במידה ונמכרו הזכויות בדירה בדמ"פ מתחלק הכסף שהתקבל בין בעל הבית/לדייר המוגן שמכר זכויותיו/לפי היחס הבא:
אם הדייר גר בדירה מעל חמש שנים: בעל הבית יקבל 40% מהכסף, והדייר 60%.
אם הדייר גר פחות מחמש שנים יקבל 2/3 מהכסף, ובעל הבית 1/3. במידה ושיפץ הדייר שעוזב את הדירה על חשבונו, לפי החוק העלות הזו אמורה להיות מופרדת מחשבון המכירה, אך בדרך כלל זה מופיע כחלק ממחיר הכולל של הזכויות והמכירה, ובעל הדירה נוגס גם בו 30%-40%.

בבית המשפט מונה שופט מיוחד שדן בבעיות הנוגעות לעסקאות בדמ"פ, וכן ישנם עו"ד המתמחים בנושא. הבעיות רבות והפתרונות מסובכים. בדרך כלל כשמתחיל בעל הנכס לגלות עניין בעסקה, השופט מנסה לשכנע את הדייר לקבל את הצעתו הכספית הנמוכה יחסית או להתפשר על מחיר ביניים.

לעיתים, כאשר מתחלפים הדיירים מנצל בעל הנכס את כוחו ומסכים לתנאי תצהיר המכירה, אך מעלה משמעותית את דמי השכירות המוגנים ששילם הדייר הקודם. הדבר דומה בעסקים מוגנים – אך בתחום זה, בשנים האחרונות, הוצאו עסקים רבים מהגנת השכירות הנמוכה והמוגנת, וכיום קפצו מחירי השכירות שהם משלמים לבעלי הנכס במאות אחוזים: מקצועות חופשיים כמו עו"ד/משרדי נסיעות/רו"ח ואחרים ששילמו פעם שכירות נמוכה משלמים היום דמי שכירות כמעט כאילו לא היו דיירים מוגנים כלל, אלא שוכרים. מצד שני אי אפשר לפנותם. החקיקה בשנים האחרונות מכוונת לכך שעסקים ישלמו שכירות תואמת המציאות.

גם בעת מכירת בניין שלם לצורכי יזמות נלקח העניין בחשבון בצורה משמעותית בהגבלות הפיתוח – הצמדות של רכוש משותף, בנייה חדשה, שיפוץ הקיים, פינוי ומכירה. דירות מוגנות נלקחות בחשבון בהערכת שווי הנכס שנמכר או נקנה, ובהערכת הפוטנציאל הטמון בו. במקרים רבים היחסים בין בעלי הבנין לדיירים מהווים מרכיב משמעותי בהערכת שווי העסקה.

תוכן הכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו, אינו חסין מטעויות והשמטות ואין להסתמך עליו לשם ביצוע או הימנעות מביצוע פעולה כלשהי.

עופר מרגולין
דובר מלד"ן- ארגון המתווכים הארצי
מקור המאמר: www.articles.co.il