הקבלן מאחר, הקבלן יפצה
מבוא
בעלי-עסקים רבים בארצנו רואים בלוח-הזמנים הקצוב להם להספקת השירות משום "המלצה", וסבורים כי הם יכולים לאחר באספקתו על חשבון רוכש השירות.
התופעה מוכרת במיוחד בשוק הנדל"ן הפרטי, בו רוכשי דירות נאלצים להמתין חודשים ארוכים, מעבר לתקופת האיחור שהתיר לעצמו הקבלן מלכתחילה בחוזה אותו הוא ניסח עבור הרוכש. במקרים רבים נלווים לאותו איחור ליקויי בנייה שונים, כאשר בחלקם מציע הקבלן לרוכש לקבל את החזקה בנכס בטרם ניתן "טופס 4", והכל כדי לא להידרש לפצותו.
לשון החוק קובעת, כי "מבנה ראוי לשימוש הוא מבנה שנסתיימה בנייתו למטרה שלשמה הוקם, לרבות מערכות החשמל, המים והביוב בו והכנת חיבור המערכות האמורות לרשתות החשמל, המים והביוב השכונתיות והאזוריות.
עוד אומר החוק, כי "על אף האמור… יכול שהעבודות המפורטות להלן, ואינן מבוצעות במבנה עצמו, טרם הושלמו, ובלבד שבאי-ההשלמה לא נשקפת סכנה לבריאותם או לשלומם של המשתמשים במבנה, הנכנסים אליו או היוצאים ממנו, וניתן להשתמש במבנה למטרה שלשמה הוא נבנה באופן ראוי גם ללא השלמת העבודות כאמור. במקרה זה החוק מדבר על עבודות עפר; קירות תומכים; ניקוז; מערכת השקיה; תאורה; גינון; גדרות; ריצוף וחניה.
רק לאחר מכן יוכלו הרוכשים לחבר את הדירה לשירותי חשמל, מים וטלפון. כל עוד לא ניתן "טופס 4" המבנה אינו ראוי למגורים ועשוי לסכן את יושביו.
החוק קובע סנקציות שונות למתגוררים במבנה שבנייתו טרם הושלמה כדין. לפיכך לא רשאי הקבלן לדרוש מרוכשי דירה לקבל את החזקה בדירה בטרם ניתן "טופס 4".
במקרה שהיה הופיע בהסכם שנחתם בין הקבלן והלקוח תנאי המאפשר לקבלן לאחר במסירת הדירה, מבלי שיהיה בכך משום הפרה של ההסכם. בהסכם נכתב, כי "למרות כל האמור בהסכם זה, איחור בהשלמת הבית, מכל סיבה שהיא, שלא יעלה על שלושה חודשים מהמועד הנקוב לא יהווה הפרה של התחייבויות הקבלן בהסכם זה ולא יזכו את המזמין בתרופה כלשהי. למען הסר ספק מובהר כי המזמין לא יהא זכאי לכל תרופה שהיא בגין אחור של שלושה חודשים כאמור, אף אם האיחור בהשלמת הבית יארך מעל לשלושת החודשים האמורים"
באותו מקרה קבע בית-המשפט כי הקבלן איחר במסירת הדירה 82 ימים מעבר לשלושת החודשים הקצובים לו לכך, וחויב לפצות את הרוכשים ב-4,000 שקל. במקרה נוסף חייב בית-המשפט את הקבלן בשל איחור בן שישה חודשים מעבר לתקופה המוסכמת.
מאחר שבמקרים אלו אין הסכם פיצוי בין הצדדים, בית-המשפט יקבע בדרך כלל פיצוי בהתאם לשווי דמי השכירות המקובלים והראויים לנכס במועד בו אמור היה להימסר, או לנכס אשר את המשך השהייה בו נאלצו הרוכשים לממן בשל האיחור.
עם זאת, בית-המשפט יימנע מקביעת פיצויים מסוג זה אם לא יוכיחו הרוכשים את גובה השכירות הראוי או את גובהם של שאר הנזקים. במקרים מסוימים, גם אם לא עלה בידי הרוכשים להוכיח את שווי השכירות הראוי, עדיין יזכה אותם בית-המשפט, "מן הצדק", בפיצויי עבור עגמת הנפש. פיצוי מסוג זה, אגב, אינו נפסק לרוב בתביעות מסוגים אחרים.
ראוי שבתי-המשפט לא יימנעו מפיצוי הרוכשים בשל עגמת הנפש, הטרחה והטרדה שהוסבו להם בשל האיחור, גם אם לא עלה בידם להוכיח את הפסד השכירות המדויק. ניסיון החיים והשכל הישר מלמדים כי איחור במסירת דירה – קל וחומר איחור משמעותי – מטבעם להסב טרדה ועגמת נפש רבים לרוכשים אשר נסמכו על מועד המסירה בתום-לב וכלכלו צעדיהם בהתאם.
תוכן הכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו, אינו חסין מטעויות והשמטות ואין להסתמך עליו לשם ביצוע או הימנעות מביצוע פעולה כלשהי.
עו"ד תומר ריטרסקי
חבר וועדות המדע והטכנולוגיה, המחשוב והתכנות,
הבנקאות והתובענות הייצוגיות של לשכת עורכי-הדין.
www.rnc.co.il
מקור המאמר: www.articles.co.il
מדריכים נוספים
-
בדק בית בדירה מיד שניה
מה הם הליקויים המייחדים דירה מיד שניה? כיצד ישפיע הדבר על המשא ומתן וכיצד ישפיע הדו"ח על המחיר הסופי של הדירה?
-
בדק בית בכניסה לבית/ דירה חדשה
אילו נושאים נבדקים בבדק בית בעת רכישת בית חדש? היכן מצויות החולשות העיקריות במבנה? ומדוע חייבים לאתר אותם בעת תקופת הבדק?
-
האם הדלת שלכם נעולה כמו שצריך?
ישנם קבלנים אשר מספקים לדיירים, אם מתוך בורות, או תאוות בצע, מנעול לדלת כניסה אשר אינו מספיק לפי הוראות החוק. האם הדירה, או הבית שלכם, נעולים כמו שצריך? ד"ר בן עזרא, מומחה לליקויי בניה שופך אור על העניין.
-
הכינו עצמכם למשפט
מהם עקרונות הברזל להכנה משפטית נאותה? מדוע חשוב לתעד? כיצד לבצע את התיעוד? כיצד להיזהר מפעולותיו של הצד שכנגד?