אומדן עלויות הבניה של הפרוייקט, גם אם נעשה באופן מעט גס, חיוני להתנהלות כלכלית נכונה מצד היזם.
התקציב, אשר יערך בעזרת אדריכל המבנה, יקבע את היקף הבניה ואת רמת הגימור האפשרית.

בנוסף לעלות המגרש יש לחשב בעליות הבניה הכוללות את עלויות פיתוח השטח, השלד, הגמר, תכולת המבנה, אגרות הבניה, התשלומים למנהל מקרקעי ישראל, דמי תיווך, עו"ד, היועצים השונים הנדרשים במהלך הבניה וכן את עלות המימון. פרק זה מנתח הוצאות אלו ונותן כלים לתכנון תקציבי נכון. המדריך הבא ינסה לתת מבט כולל על נושאים אלה.

לעיתים קיימת נטייה אצל יזמים לתת חשיבות מעטה לעלויות הנלוות לתהליך הבניה. התוצאה: משבר תקציבי בשלב הגמר עקב הוצאות בלתי צפויות.
תכנון תקציבי נכון יכלול את העלויות הבאות:

• עלות תכולת המבנה:

  עלויות המטבח, המיזוג, הריהוט וכד ישתנו בהתאם לאיכות ולכמות הנדרשת. גם כאן- ניתן לקבל מושג על העלויות במהלך תהליך עיצוב הפנים.

• עלויות תשלומים לר.מ.י:

  במידה והמגרש מוחכר ממנהל מקרקעי ישראל יש לבדוק את טיב חוזה החכירה: ישנם חוזים המעניקים למנהל זכות לגביית דמי הסכמה, עבור כל מ"ר הנבנה מעל אותו מספר הנקוב בחוזה (בד"כ מעל 160 מ"ר). במידה וקיים היוון לקרקע- יהנה היזם, בד"כ, מהפחתה מהותית של הסכום. ישנה כוונה עתידית , אגב, לבטל את נושא "דמי ההסכמה"- כדאי להתעדכן.

• עלויות היטלי פיתוח ואגרת בניה:

  היטלי הפיתוח כוללים היטלים נפרדים על קווי מים, ביוב, תיעול, כבישים ושצפ"ים. יש לבדוק את הנושא מול הרשות המקומית הרלוונטית היות וההיטלים הללו מוטלים ע"פ חוקי עזר נפרדים לכל רשות. אגב, ישנן חברות המתמחות בהקטנת היטלי הפיתוח משום שרשויות רבות נוקטות בשיטת "מצליח". בכל מקרה, מדובר בהוצאה כספית גדולה למדי (בין 200 ל-800 ש"ח למ"ר – תלוי ברשות המקומית).

• במידה וקיים מבנה ישן על הקרקע ניתן לקזז את שטחו משטח המבנה החדש לעניין האגרות וההיטלים. שימו לב! ישנן רשויות אשר בעת הריסת מבנה והקמה של אחר חדש תחתיו- אינן מקזזות את האגרות שכבר שולמו בזמנו על המבנה הישן. יש להאבק בהן באמצעים משפטיים על יסוד העיקרון "מניעת כפל חיוב".
• היטל השבחה: ההיטל מוטל כאשר תכנית בניין עיר חדשה (או הקלה שהיזם ביקש) מעניקה תוספת אחוזי בניה על הקרקע. ההיטל ייגבה מהמוכר בעת העברת הבעלות על הקרקע, או- במידה ולא מדובר על העברת בעלות- ההיטל יגבה ממבקש ההיתר טרם בניית המבנה.במידה וחויבתם בהיטל השבחה – דעו : יש אפשרות להיעזר ב"שמאי מכריע". עד לאחרונה, היו היזמים מחוייבים לבחור שמאי מרשימת הבוררים של הרשות. הבעייה הייתה שלא היה קיים הסדר לעניין בחוק תכנון ובניה, והיה קיים תמיד חשש שבשל העובדה שהרשות מפנה אליו בוררויות באופן קבוע (עם שכר נדיב בצדן), הוא עלול לחשוש לפסוק כנגדה. לאחרונה (יוני 08) אושרה הצעת חוק להסדרת הנושא: הרשימה תורכב ע"י שר המשפטים, השכר יקבע ע"י תקנות ברורות, ולשמאי לא יהיה קשר ישיר עם הרשות, או חשש כלשהו מסרתו מהרשימה עקב פסיקה כנגדה.
• אגרת היתר: אגרה המשולמת לוועדה המקומית לתכנון ובניה בעת קבלת ההיתר. עלות: סביב 35 ש"ח למ"ר. את אגרות הבניה ניתן לבדוק במחשבון אגרות הבניה של משרד הפנים.
• עורך דין: – לצורך רכישת הקרקע – 0.5% עד 1.5% מערכה (לא כולל מע"מ).
• דמי תיווך (במידה והקרקע נרכשה ע"י מתווך): – 1.0% עד 2% מערך הקרקע (לא כולל מע"מ).

יועצים אשר קיימת לגביהם חובת העסקה

(הסבר מפורט על תפקידי היועצים השונים ראה: ניהול האתר, פיקוח):

• אדריכל: שכר האדריכל הנו 120- 160 ש"ח (לא כולל מע"מ) למ"ר בנוי, אולם כמו בכל מקצוע חפשי- המחיר הוא פונקציה של ביקוש ותמורה. אפשר לומר בגסות שמחיר "רגיל" לתכנון אדריכלי לוילה בת 200 מ"ר ינוע בין 30,000-50,000 ש"ח (לא כולל מע"מ) ויצפין למחוזות הרבה יותר יקרים ככל שהלקוח מתעקש לשכור משרד אדריכלים יוקרתי יותר. שימו לב שישנם משרדי אדריכלים שמציעים גם עיצוב פנים מפורט בתוך המחיר, דבר שבהכרח מייקר את הצעתם ולא תמיד מחוייב המציאות בפועל.
• במידה ותחליטו על יעוץ אדריכלי נקודתי, ללא התחייבות, למשל לשלב החשיבה והסקיצות- תוכלו לפנות ליועצים המומחים בתחום. היעוץ מבוצע ע"י ניתוח של נתוני השטח והאקלים מול צרכי היזם ותקציבו, תוך יצירת פרוגרמה וסקיצות עקרוניות.מדובר בשלב הקריטי ביותר בתהליך והנסיון והידע הנם מכריעים. יעוץ זה מתומחר ע"פ רמתו ונסיונו של האדריכל. אם מדובר בפגישה חד פעמית (שכוללת רישומים לא ממוחשבים) העלות תהיה בסביבות ה-600 ש"ח לפגישה של שעתיים.

  אם הוסכם אחר כך על "תהליך עבודה"- מצב בו יש דרישה מראש לכמות של שע עבודה, למשל תהליך בו האדריכל מתבקש להכין את הסקיצות הממוחשבות עד למצב בו הלקוח שבע רצון- יודיע האדריכל מראש כמה זמן לוקח כל שלב בתהליך ומתבצע תשלום בהתאם, לפי 150 ש"ח לשעת עבודה מול המחשב או 300 ש"ח לפגישה.

• מהנדס בניין (קונסטרוקטור): מתכנן את חוזק המבנה, מכניס חישובים סטאטיים לתיק הבניין, תכניות עבודה ופיקוח עליון- 35 ש"ח למ"ר (לא כולל מע"מ).
• מנהל עבודה/ מפקח בניה: תלוי בהיקף הפרוייקט ומורכבותו. ע"פ התקנות מינוי מנהל העבודה הנו בתחום אחריותו של הקבלן הראשי, ועליכם לגבות זאת בהסכם מולו. אך במידה ואין קבלן ראשי והבאת הקבלנים השונים היא באחריות היזם, באחריותו למנות מנהל כזה- לפחות בכל הנוגע לתחום הבטיחות באתר הבניה.שימו לב! אם לא תוודאו כי מונה מנהל בטיחות באתר, במקרה תביעה תחול האחריות עליכם!
• יועץ קרקע: 1300 ש"ח לדו"ח ועוד 800 ש"ח לשני קידוחים בשטח (לא כולל מע"מ).
• מודד: סביב 2,000 ש"ח (לא כולל מע"מ) לחצי דונם. המחיר הוא למדידה ראשונה, יש להוסיף 800 ש"ח לערך לכל ביקור נוסף (שלושה ביקורים, בד"כ: לפני הגשת היתר, מיקום יסודות, טופס 4). המחיר יעלה ככל שהמדידה תהיה מסובכת יותר, או ע"פ שטח גדול יותר.
• מכון תקנים: עריכת חוזה התקשרות לצורך בדיקת חוזק הבטון בכל יציקה, אטימות הממ"ד ותקינות הסניטציה- 2500 ש"ח לערך (כולל מע"מ).
• צילומי תכניות, קופה קטנה לשונות: 3,000 ש"ח לערך (כולל מע"מ).

יועצים אשר העסקתם היא בגדר רשות:

• עיצוב פנים: העלות תושפע מתחומי הנגיעה, מאיכות העיצוב ומרמת הירידה לפרטים. יש לפנות לקבלת הצעות מחיר לאחר קבלת התכנית האדריכלית.
• פיקוח על הבניה: תלוי בהיקף הפרוייקט ומורכבותו, החל מ 4,000 לחודש. בפרוייקטים של "בנה ביתך" יש אפשרות שהמפקח ישמש גם כמנהל העבודה וממונה בטיחות- במידה והוכשר לכך.

האם כדאי לי לקחת מפקח בניה? קראו במאמר הבא: פיקוח בניה