ארז מירב
התגובות שלי בפורום
-
תגובות
-
תכנית פרצלציה
תודה רבה על המענה. אשמח להבהרה לגבי מס רכישה- מה זא לגבות בחוזה?- לכתוב בחוזה שעל הלקוח לבדוק בעצמו ולשלם כל מס, היטל או אגרה שיחולו כתוצאה מהתהליך. האם ישנו חוזה סטדנרטי לנושאים אלה שניתן להיעזר בו? בבקשה, חוזה עם אדריכל כמו כן כמה זמן בדר"כ אורך התהליך? זה בסמכות מקומית או מחוזית? אם בסמכות מקומית- חצי שנה עד 8 חוד'. מחוזית, עד שנה וחצי. ומה נוהל התשלום ללקוח לאדריכל בד"רכ? מקדמה 15%, הגשה למקומית 50% הפקדה 15% מתן תוקף 20%
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comקניית דירה מקבלן
שלום, נראה כי המקום הסביר הוא הקיר שמפריד בין השירותים לסלון. שם נין לשים שולחן או דלפק. דבר נוסף- קח בחשבון שהמקום היחיד לטלויזיה הוא על הקיר הגדול הריק (כשאתה נכנס לדירה, אז מימין). זה אומר שהספה תהיה ממול, עם הגב למטבח. יש אנשים שלא אוהבים לשבת עם הגב למרכז הבית.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comשטח בליטה
גם בבליטה אצלכם אני רואה שאין המשך כלפי חוץ של החלל הפנימי, כלומר יש קיר חיצוני שמפריד בין פנים הבית לחצר. הבליטה של ק"א היא מעל הקיר החיצוני הזה. בליטה שהיא המשך לחלל: הכוונה למצב בו יש ויטרינה יציאה לגינה או למרפסת, ומעליה יש בליטה.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהתנגדות לחומה בין שכנים
שלום, על פניו, אין סיבה לאשר לו חומה שתחסום אותך עוד יותר. אני מציע להצטייד בחוו"ד של אדריכל ולהגיש התנגדות בכתב לועדה המקומית. מצד שני, אולי עדיף לך ע"מ להימנע מהרעש בבריכה שלו… חומת אבן היא מבודד טוב יותר מגדר קלה. צמח מטפס על החומה יעזור אף הוא מבחינה אקוסטית וזה גם יראה טוב.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comתקנות חישוב שטחים- בליטה
סעיף 4 (ה) היו בבנין בליטות החורגות מהקיר החיצוני שלו בפחות מ־0.50 מטר ושאין בהן המשך לחלל הפנימי של בנין, הן לא יבואו במנין השטח המותר לבניה; היו בליטות כאמור בולטות יותר מ־0.50 מטר, יבוא שטח הבליטה העודף על 0.50 מטר במנין השטח המותר לבניה כשטח שירות לפי תקנה 9, אולם בליטה חיצונית תת קרקעית לא תבוא במניין השטח המותר לבניה.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comתכנית שינויים בהיתר
שלום, במקרה ובניה של חלק מסויים לא הושלמה- יש לאטום אותה, וכאילו לא נבנתה. במקרה כזה יש לבצע תכנית שינויים להיתר המקורי ולהראות את הבית שכן נבנה+ החלק האטום. 1. אישורי חישובי חוזק עדכניים מהמהנדס – מה זה קשור? השלד נבנה במלואו- שאלה טובה, אבל קח בחשבון שמבחינת הועדה אתה כאילו "מתכנן בית חדש" ללא מרתף. לכן בתכנון כזה יש צורך בחישוב סטאטי חדש. 2. אישור כיבוי אש – מה פתחתתי מסעדה?- כנ"ל. בכל היתר חדש (וזה בעצם מה שאתה עושה) יש צורך בזה. 3. ובקשה לאטום את המרתף – הם פרוט השתגעו. שילמתי עשרות אלפי שקלים רק לאיטום, מעקות, מדרגות קלות, סבכות לחצר אנגלית, ועצרתי כי אין לנו יותר כסף. עכשיו לשלם לקבלן שייהרוס ויאטום? פשוט הזוי לחלוטין.- זה ע"ב פסיקה תקדימית של בתי משפט. פנה לעו"ד לבדוק מה ניתן לעשות ואיך ניתן להגמיש. בעיקרון ההיתר הישן מתבטל. ההיתר החדש יראה רק את הבית שכן הסתיים, ושלד המרתף כאילו נבנה ללא היתר בניה. לכן הדרישה לאטום אותו. קראתי איפה שהוא שבשביל טופס 4 צריך נקודת מאור, נקודת מים אחת וריצוף, אך אני לא בטוח ומבקש את עזרתכם בנושא.- צריך לסיים את כל חלקי הבניין עליו בוקש היתר.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comתשלום עבור בניה על גג שכן
שלום, זה מאוד פשוט ונהוג בכל מקום: מביאים שמאי מוסכם ומחלקים את המימון שלו ביניכם. השמאי מחשב רק את עלויות היסודות, קורות הקשר, העמודים והגג. מחלקים את זה ל-2 וסיימנו.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comתכנית פרצלציה
שלום, ראשית יש לתאם פגישה עם מהנדס הועדה, ע"מ לקבל את ברכתו לתכנית המוצעת ולרבל הערות לגבי חניות, קווי בניין, קו 0 אפשרי בין מגרשים, גישה למגרשים וכד' כל זה ימנע בעיות בהמשך (תוציא סיכום בכתב של הפגישה). חשוב מאוד לראות שאין חריגות בניה במגרש, שיסבכו את התהליך. קח בחשבון: היטל השבחה – ישולם לוועדה המקומית לתכנון ובניה על השבחת זכויות הבניה. מס רכישה – בחלק מהמקרים יראו רשויות המס את פעולת הפרדת המגרש כעסקה לרכישת זכויות" שבגינה יש תשלום מס רכישה- בקש מהלקוח לדאוג לצד המשפטי וגבה את זה בחוזה שלך. עלויות? מאוד תלוי עד כמה אתה עסוק… בין 10,000 ל- 20,000 ש"ח.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comחישוב שטח בליטה
להלן קישור: תקנות חישוב שטחים
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comאי מתן היתר בגין חשש מפיצול עתידי
שלום זוהר, התופעה מוכרת היטב. למהנדס ועדה ישנה אמנם סמכות להפעיל שיקול דעת ולפסול תוכנית, אך לכם יש אפשרות לערער על הפסילה בפני ועדת ערר. במידה ותעשו כך, אני ממליץ לשכור עו"ד. במידה וועדת הערר גם פוסלת את התכנית כדאי לפנות לבימ"ש לעניינים מנהליים. בד"כ שופטים יעשו עמכם יותר חסד מוועדת הערר משתי סיבות: 1. אין חשש מהזדהות קוליגיאלית 2. סביר ששופט לא יקבל "חשש" כסיבה, ויקבע כי במקרה של פיצול על הפקחים לעשות את עבודתם ולמנוע עבירה בעת ביצועה. בעצם מה שהוועדה אומרת" אנחנו חוששים שהפקחים שלנו לא יעשו עבודתם כמו שצריך ולא יעלו בעתיד על עבירת פיצול ולכן נמנע כבר היום חלון תמים כי בעתיד הוא עלול להפוך לדלת". זה דומה למצב אבסורדי בו המדינה לא תתן קנאביס רפואי למישהו כי יש חשש כי ימכור אותו בשוק החופשי. על פניו, אני מניח כי אם בק"א אין מטבח, יקשה עליהם להוכיח בבימ"ש על כוונת פיצול. אכב, יעזור לכם אם התכנית תראה שה UK של החלון בגובה 40 ס"מ לפחות. זה יכול לעבוד משום שאם בעתיד תאושר תכנית מתאר שמאפשרת פיצול, ללקוחות שלך יהיה קל להרחיב ולפתוח דלת בקלות יחסית. בהצלחה!
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comרוחב שביל גישה לחניון
שלום, אין קביעה בחוק לגבי רוחב דרך גישה. במידה ורכב עובר, לעניות דעתי- ולא כקביעה בחוק- רוחב מינימלי יהיה 250 ס"מ, בהתאמה לרוחב מינימלי של תא חניה בחניון. נהוג עם זאת לאפשר מעבר בטוח להולכי רגל לצד הרכב, אם הוא עובר, ולכן אני נוהג לתכנן 300-350 ס"מ רוחב. מעוניינים במספר החלטי? קחו יעוץ ממהנדס תחבורה.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comממ"ד קיים ישן בעת תוספת בניה
שלום, עליך לפנות למתכנן אשר יגיש בקשה לפטור אל מהנדס המחוז הרלוונטי בצירוף טופס בקשה לפטור חתום ע"י הועדה לתכנון ובנייה. נדרש לצרף גם דו"ח תקינות למחב המוגן הקיים.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comחובת ממ"ד בהצבת מבנה יביל/ נייד
שלום, מבנה יביל נחשב כמבנה לכל דבר מבחינת החוק, לעניין ממ"ד. הפסיקה התקדימית קובעת שאין להתייחס לניידות של המבנה, או לסוג החומר ממנו הוא בנוי, אלא קובעת שהשימוש הוא החשוב.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comחישוב שטחים בליטה
כן, גם אם בנית חדר והוא בולט 50 ס"מ מקונטור המבנה, זה עונה להגדרה של "בליטה". מעבר ל-50 ס"מ זה שטח מקורה ואז מתייחסים אליו כשטח שירות (אם אין דלת יציאה אליו), או שטח עיקרי (אם יש דלת יציאה אליו).
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comשינוי תב"ע
שלום, א. מכיוון שקו הבניין עובר בחזית האם בסמכות הוועדה המקומית לאשרר את הקיים ? והאם הם יכולים לפי החוק לאשר לי להגיע עד לקו 0 כמו שחלק מהבניין כרגע כך בנוי ( יש תוספת של עמידר בהיתר על הבית אך לא ברור לאיזה כיוון הוא ניתן כי יש תוספת גם לכיוון אחר , התיק בעמידר הוא במגנזה רק יש היתר פורמלי שמשאשרים שבנו לפני כ 50 שנה) בתוספת רגילה לא של ממ"ד? ניתן להגיע לקו 0 רק בבניית ממ"ד ורק במקרה שאין אופציה אחרת לממ"ד. כל שאר הסטיות המהותיות (יותר מ-10%) מקווי בניין חייבות להיות מוסדרות בשינוי תב"ע נקודתי. ב. האם לגבי הגג שם ארצה להניח מבנה יביל בחיבור תשתיות האם זה קשור לאחוזי בנייה? כלומר מבנה יביל תופס חלק מאחוזי בנייה? בוודאי. המבחן הוא לא החומר ממנו עשוי המבנה או ניידותו, אלא השימוש בפועל. ג. הבית נמצא בשורת בתים מדורגים תשתית החשמל של מתח נמוך מגיע על ביתי ומשם עובר לכל הבתים שאחרי … האם הזזת התשתית לפי החוק אמורה להיות על חשבוני? למרות שזה נמצא על הבית שלי ללא רצוני…. כך שלחו לי מחברת חשמל שהזזה על חשבוני… וכמה עלות פלוס מינוס להעמיד עמוד מעץ של חשמל ואליו להעביר את התשתית האם יש מחירון מסודר? בעניין הזה נראה לי שח' החשמל עושה לעצמה חיים קלים. לכאורה היא אמורה לא לעשות שימוש במקרקעין שלך ע"מ להעביר חשמל למבנים באותה שורה. כדאי להתייעץ עם עו"ד ד. האם יש הבדל בהיתר בקבלת היתר או בהקלות בין בנייה רגילה לבנייה ירוקה? הן בקומה שלי כרגע והן בקומה שאני רוצה להוסיף? אין שום הבדל
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.com