ארז מירב
התגובות שלי בפורום
-
תגובות
-
קבלת הסכמת שותפים בבניה הפטורה מהיתר
שלום, הסכמת השכנים מחוייבת גם מתוקף חוקי מקרקעין, לא רק מתוקף חוקי התכנון והבניה. כך שגם אם לפי חוקי התכנון אין צורך בהיתר (וממילא בחתימת שכן עליו), בחוקי המקרקעין המצב שונה ויש לקבל הסכמה בכתב על כל שינוי שאתה עושה ברכוש שיש לו יותר מבעלים אחד.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comזכויות בניה
שלום, התב"ע היא הקובעת. ניתן גם לבדוק בע"פ בקבלת קהל בועדה המקומית, או בדף מידע מסודר.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comשיפוע מקסימלי בחניה/ חניון
שלום, אינני יועץ תחבורה אולם ע"פ מנסיונם של אחרים- 3 מטרים ראשונים לא יעלו על – 7.5% שיפוע כדי שהפגוש לא יפגוש את האספלט. כל השאר עד 15% שיפוע.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comזכויות בניה
יש תנאים מאוד מוגדרים להקלה, רק בבניה רוויה: בסעיף 151 המתוקן לחוק התכנון והבניה, הוסף סעיף (ב3), להלן: (1) על אף האמור בסעיף קטן (ב), תוספת לשטח הכולל המותר לבנייה בתחום מגרש המיועד למגורים (בסעיף זה – תוספת שטח לבנייה) בתכנית שאישרה ועדה מחוזית לפני יום תחילתו של חוק התכנון והבנייה (הוראת שעה), התשע"ו–2015 (בסעיף זה – יום התחילה), לא תיחשב כסטייה ניכרת, ובלבד שהתקיימו כל אלה: (א) המגרש מיועד למגורים בבנייה רוויה; (ב) המגרש נמצא בתחום רשות עירונית; (ג) תוספת השטח לבנייה אינה עולה על 20% מהשטח הכולל המותר לבנייה למגורים במגרש לפי התכנית, אולם אם אושרה תכנית להגדלת השטח הכולל המותר לבנייה בהתאם להוראות סעיף 62א(א)(16)(א), או שמתבקשת, בהקלה כאמור בסעיף 147, תוספת לשטח הכולל המותר לבנייה על פי הקבוע בתכנית שהופקדה לפני המועד האמור בסעיף 151(ב), יופחת משטח התוספת שניתן לאשר בהקלה בהתאם להוראות סעיף קטן זה, שטח ההגדלה או התוספת שמאפשרות התכנית או ההקלה כאמור, לפי העניין; (ד) תוספת השטח לבנייה תשמש רק להוספת יחידת דיור, אחת או יותר, לבניין, מעבר למותר לפי תכנית, ובלבד שלא ייווספו יחידות דיור במספר העולה על מספר יחידות הדיור שנקבע בתקנות לפי סעיף קטן (ב) כי אין בהוספתן משום סטייה ניכרת; לעניין פסקה זו, "יחידת דיור" – כהגדרתה בפסקה (5), לרבות שטחי שירות המוצמדים אליה או הנדרשים בשל הוספתה; (ה) לעניין תוספת שטח לבנייה שתשמש להוספת שתי יחידות דיור או יותר לבניין – מחצית לפחות מיחידות הדיור שייווספו כאמור לבניין, מעבר למותר לפי תכנית, יהיו יחידות דיור ששטחה של כל אחת מהן אינו עולה על 75 מ"ר; (ו) שטחה של כל יחידת דיור שתיווסף לבניין, מעבר למותר לפי תכנית, לא יעלה על 120 מ"ר; (ז) בעת הגשת הבקשה להקלה טרם התחילה הקמת הבניין שלגביו מתבקשת תוספת השטח לבנייה; לעניין זה לא יראו תחילת הקמתו של בניין בהריסתו של בניין קיים, בעבודות חפירה או בעבודות פיתוח או עבודות כיוצא באלה הנעשות כהכנה להקמת הבניין; (ח) לא נכנסה לתוקף תכנית הכוללת הגדלת השטח הכולל המותר לבנייה במגרש, לאחר יום התחילה; לעניין פסקה זו, "תכנית" – למעט תכנית נושאית כהגדרתה בסעיף 62א(ח)(1); (ט) הוכח להנחת דעתה של הוועדה המקומית, לפי חוות דעת מהנדס הוועדה שהוצגה לפניה, כי מוסדות הציבור, השטחים הפתוחים, התשתיות ושטחי החניה נותנים מענה לצרכים הנובעים מהגדלת מספר יחידות הדיור. (2) הוראות סעיף קטן זה לא יחולו אם ניתן או מתבקש היתר לפי הוראות תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38), או לפי תכנית מפורטת שהוכנה על פי הוראות תכנית המתאר הארצית האמורה. (3) (א) ועדה מקומית רשאית לתת הקלה בנוגע למגבלה שנקבעה בהוראות תכנית לגבי מספר יחידות הדיור בבניין, מספר הקומות בו, גובהו או תכסית הבניין, אף אם נקבע בתכנית כי סטייה מהוראות התכנית כאמור תהיה סטייה ניכרת, ובלבד שמתקיימים תנאים אלה: (1) הסטייה כאמור נדרשת, לדעת הוועדה המקומית, לצורך תוספת השטח לבנייה; (2) התכנית כאמור נכנסה לתוקף לפני יום כ"ה בטבת התשע"א (1 בינואר 2011). (ב) נקבעה בהוראות תכנית החלה על המגרש, שמתקיים לגביה האמור בפסקת משנה (א)(2), מגבלה לגבי גובה הבניין, ונקבע בתכנית כי סטייה מאותה מגבלה תיחשב לסטייה ניכרת, לא תיתן הוועדה המקומית הקלה מאותה מגבלה לפי הוראות פסקה (א), אם המגרש שלגביו התבקשה ההקלה כלול בשטח ששר הביטחון או נציגו הודיע למוסדות התכנון הנוגעים בדבר כי הוא שטח שיש לגביו אינטרס ביטחוני, בהתאם להוראות סעיף 62א(ו)(4), אלא אם כן מתקיים אחד מאלה: (1) ההקלה תואמת את ההוראות שקבע שר הביטחון לעניין שטח זה; (2) נציג שר הביטחון בוועדה המחוזית שהמגרש נמצא בתחומה, או הוועדה למיתקנים ביטחוניים, אישרו את מתן ההקלה. (4) על אף האמור בהוראות שנקבעו לפי סעיף 265, ניתן היתר הכולל תוספת לשטח הכולל המותר לבנייה לפי הוראות סעיף קטן זה, וטרם התחילה הקמת הבניין בתוך שנה ממועד מתן ההיתר, יפקע ההיתר ולא ניתן יהיה לחדשו, אולם הוועדה המקומית רשאית, לבקשת בעל ההיתר או בעל זכות בנכס, להאריך את התקופה כאמור בתקופה שלא תעלה על שנה אחת, מטעמים שיירשמו. (5) בסעיף קטן זה – "בנייה רוויה" – כהגדרתה בסעיף 62א(א)(16)(א)(1); "יחידת דיור" – כהגדרתה בסעיף 158ו2; "שטח יחידת דיור" – השטח הכולל המותר לבניה של יחידת הדיור, לרבות שטחו של מרחב מוגן."
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comזכויות בניה
שלום, זכויות הבניה נגזרות מתכנית בניין העיר שתקפה לקרקע. הזכויות קובעות הן את מספר היחידות המקסימלי והן את גודל השטח הבנוי. לדוגמא: זכויות של 50% על מגרש של דונם יתנו 500 מ"ר בנוי. לא ניתן לשהות את מספר היח"ד או זכויות הבניה בלי הליך יקר ומסורבל של שינוי תב"ע. ניתן לגשת למשרדי הועדה המקומית לתכנון ובניה ולבדוק את הזכויות בקרקע שלך.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comקיר הדף/ קיר מגן
שלום, התכנון טוב. כנראה יהיה צורך למגן גם קיר נוסף בשירותים- כשנכנסים לשירותים- משמאל, עד הכיור. ניתן לשלוח סקיצות למהנדס פיקוד העורף ע"מ לקבל הערות כבר עכשיו, בשלב הסקיצות. בקשו מהאדריכל. לגבי עובי הקירות- אני מניח שהאדריכל מתכנן ע"פ איזור הסיכון בו אתם מצויים- גם זה יאושר/ לא יאושר ע"י מהנדס פ. העורף.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comיעוץ לגבי תכניות אדריכליות
שלום, ככלל, התכנון טוב מאוד. נכון, ישנם אילוצים של כיווני אוויר מאוד מוגבלים, ביחוד באיזור המטבח. ניתן להתגבר על זה עם איוורור מאולץ ע"י ונטות טובות ושקטות. אחת למטבח ואחת נפרדת לח' שירותי ההורים. לא לחסוך כאן. שיפור קל: הייתי דוחף ימינה את האמבטיה והאסלה, לכיוון הקיר החיצוני. כ-40 ס"מ. זה מאפשר לי לשבור את הפינה של הכניסה לח' השינה, ואפילו לעגל אותה. זו כניסה לחדר שינה זוגי וכל עיגול של זווית במסדרון הזה משפיע על התחושה. ממש ממול, הייתי מעגל גם את פינת שירותי ההורים ואז התנועה במבואת ח' השינה הרבה יותר חלקה ונעימה. הייתי בוחר בדירה שפונה דרומה. בחורף השמש נמוכה ואז הקרניים המחממות חודרות לסלון. בקיץ אין בעיה כי השמש גבוהה מאוד, כמעט במרכז השמים- כך שהקרניים לא יגיעו לסלון. אם רוצים להצליל קצת ניתן באמצעות מרקיזה (לא דורש היתר). דירה צפונית פשוט תהיה קרה וקודרת בחורף.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comגדר ללא היתר
אכן, במקרה והגדר היא על קיר תמך וגובהה הסופי מפני הקרקע הנמוכה יותר מ 150 ס"מ יש צורך בהיתר.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comגובה גדר בין שכנים
שלום, אסור לו שהגדר תהיה גבוהה יותר מ 150 סמ מפני השטח שלך. אם הוא עושה זאת, פנה למחלקת הרישוי.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comפח אשפה טמון קרקע: הנחיות
שלום, מצאתי הנחיות של ראש העין לעניין. הם קובעים (עמוד 11) שטמון קרקע לא יהיה קרוב יותר מ-12 מ' מחלון דירה. ראה: -haayin.muni.il/html5/web/2249/41195ImageFile3.pdf אני מניח שהם קבעו את זה ע"ב הנחיות של אנשי מקצוע וזה מהווה תקדים גם אם אין חוק עדיין בנושא. מציע שתפנה באמצעות עו"ד (או לבד) ליועץ המשפטי ולמהנדס הועדה המקומית לתכנון ובניה ותנסה לעצור את זה. הכי טוב זה לקבל חוו"ד כתובה של יועץ תברואה שקובעת שהמיקום אינו תקין ואז לפנות.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהקמת גדר בין שכנים
שלום, כל עוד לא עוברים גובה של 150 ס"מ מהחצר הנמוכה יותר (כולל ביסוס האבן) לא צריך היתר. כן צריך אישור שכן. אם הוא לא מעוניין, ניתן לבנות את הגדר ללא אישורו בתנאי שמזיזים אותה 20 ס"מ לתוך השטח שלכם כך שלא תעמוד על הגבול המשותף.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comסימון כניסה לחניה על כביש
שלום, רוחב הסימון נקבע ע"י העירייה, בהתאם לרוחב החניה שאושרה בחצר. זה קשור גם לאבן המונמכת שתיווצר בהתאם. את כל הקביעות הללו מבצעים בהדרכת הועדה המקומית לתכנון ובניה עם קבלת היתר הבניה ואישור החניה. אם קיימת כבר חניה ורק רוצים סימון, יש לפנות למהנדס העירייה.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comחישוב אחוזי בניה
שלום, חוק התכנון והבניה (סעיפים 189, 190) עוסקים בפיצויים הנגזרים מהפקעה, וע"פ תקדימים משפטיים כולל פיצוי על הירידה במ"ר הבנוי הניתן לבניה. לכן, חיושב אחוזי הבניה נעשה לאחר הורדת השטח המופקע. אגב, לעיתים, הרשויות דואגות לפיצוי בדמות הגדלת אחוזי הבניה ע"מ למזער את הפיצויים הכספיים. אבל זה חייב להיעשות בהוראת תב"ע.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comשינוי מיקום דלת ממ"ד
שלום, 1) האם אפשר לשנות דלת ממד בחדר שעדין לא נבנה- בוודאי, אך באישור מהנדס פקע"ר. 2) האם הדלת יכולה להיות בניצב לחלון הממד.- כן 3) האם זה נכון שיש צורך אישור המוסדות לצורך אישור שינוי הדלת בדירת פנטהאוז- כן, פקע"ר.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comעלות בניה למ"ר
שלום, בניה ברמה הכי בסיסית של מבנה קל אכן תעלה בסביבות 4,500 ש"ח למ"ר. בד"כ כשאומרים מחיר למ"ר- זה כולל הכל חוץ ממטבח, מיזוג, ריהוט ופיתוח שטח. מכיוון שאומרים "בסביבות" אי אפשר לנבא אם תעמוד או לא תעמוד בתקציב. הכל תלוי ברמת הגימור והעמידה בתקני הבניה. הכי טוב זה להכין תכנית בסיסית (סקיצה) לקבל הצעה מקבלן ולהבין איפה עומדים.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.com