ארז מירב
התגובות שלי בפורום
-
תגובות
-
גדר בין חלקות
שלום, לא כל כך הבנתי את השאלה. האם אתה רוצה להקים גדר בדיוק בגבול בין חלקות? במקרה כזה אתה מביא מודד שמסמן, ומקים אותה בדיוק על הגבול. אם הגדר בנויה בבטון ברוחב 20, אז 10 ס"מ לכל כיוון. הבניה תיעשה באישורו של שכן גובל, עד 150 ס"מ גובה מפני הקרקע הנמוכה יותר, ואין צורך בהיתר בניה. יש צורך באישור ופיקוח קונסטרוקטור ליציבות הגדר, אם היא בנויה.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comרוחב שביל גישה לגן ילדים
שלום, אכן, ע"פ פרוגרמת התכנון לגני ילדים אין אזכור לרוחב שביל הגישה. תקנות הנגישות מפנות אל ת"י 1918 : נגישות הסביבה הבנויה. לכן יש להתבסס על תקני הנגישות אשר קובעים 130 ס"מ רוחב מינימלי לשביל גישה למבנה ציבור.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comבניה בקומה מפולשת
יש לבדוק בוועדה המקומית לתכנון ובניה בשעות קבלת קהל אם נותרו אחוזי בניה (שטחים עיקריים) לא מנוצלים במגרש. אם יש, ניתן להגיע להסדר בין השכנים לבניה ומכירה של הדירות. לחילופין, אפשר לבדוק אם נשארו אחוזי בניה למטרות "שירות" ואם יש- לבנות מחסנים לשכנים.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comבניה על הגג
שלום, חוק המהנדסים והאדריכלים קובע כי רק הפעולות הבאות אפשריות להנדסאי אדריכלות: (1) מבנה בעל שלד לא טרומי המורכב מקירות, או מקירות ועמודים, ומתקרות שטוחות עם קורות או בלעדיהן, כאשר המרחק בין העמודים או בין הקורות, וכשאין עמודים או קורות – בין הקירות, אינו עולה על ששה מטר, ואשר גובה המפלס של רצפת קומתו העליונה מעל המפלס העליון של הרצפה שעל פני הקרקע אינו עולה על אחד-עשר וחצי מטר, (ראו הערה 2) לרבות מקלט מבנה כאמור, בהתאם לתקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים), תשל"א1971-, ולמעט מבנה מבטון דרוך, ומבנה מרחבי מכל סוג שהוא; (2) מבנה מקורה בעל קומה אחת, שגבהו עד חמישה מטר מעל פני הקרקע ומפתחו אינו עולה על שנים-עשר מטר, להוציא מבנה שפועלים עליו כוחות דינמיים, ולמעט מבנה מבטון דרוך, מבנה בעל שלד מבטון טרום ומבנה מרחבי מכל סוג; (3) קיר תומך בגובה עד שני מטר מעל המפלס הנמוך של פני הקרקע, הדרוש להקמת מבנה כאמור בפיסקאות (1) או (2) בתחום המגרש שבו מוקם המבנה; איך מודדים גובה? – בודקים מה גובה מפלס הרצפה (לא הגג) של קומתו האחרונה. אם הוא 11.5 מ' או פחות ממפלס ה 0.00- זה מבנה פשוט (בהנחה שהוא עומד גם בשאר הפרמטרים). כלומר לא כתוב שמותר לערוך תב"ע. מצד שני, אני יודע על אינסוף מקרים בהם ועדות התירו זאת. לגבי הבניה עצמה: ראי מדריך לבניה, כולל היתרים ועלויות.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comסתירה בתב"ע
שלום, מסכים איתך לגמרי- התב"ע לא ברורה, וזה קורה המון. אין טעם להיכנס לפרשנויות, צריך פשוט להגיע בשעות קבלת קהל לוועדה המקומית ולקבל הסבר.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comקומה מפולשת
על פי תקנות לחישוב שטחים : "קומת עמודים מפולשת" – חלל מכוסה תקרה אשר – (1) נמצא בין שתי שורות עמודים או יותר; (2) גובהו מהרצפה ועד תחתית התקרה אינו קטן מ-2.20 מטרים; (3) יכול שיכלול מדרגות המובילות לקומות ולבניני עזר; (4) יכול שיהיה סגור, כולו או מקצתו, בקירות זכוכית או פתוח מכל צדדיו; למה עושים? שיקולים תכנוניים. בעבר היו המון בניינים בהם לא רצו בדירות גן (אולי בגלל רעש). היום זה הרבה פחות נפוץ ומשתמשים בזה בעיקר למחסנים/ שטחי שירות ואשפה וכו' או לדירות גן.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהגדרת משרד השיכון לשטח דירה
אני מציע שתפנה את השאלה ישירות למשרד השיכון. אין סימוכין בחוק או בתקנות לאופן בו הם מחשבים את שטח הדירה. אולי זו תקנה פנימית לצורך מחיר למשתכן אות תחשיבים פנימיים.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comשטח שירות/ עיקרי
איך אני מראה את השטחים בדף 1 כשטח שירות?- אתה מראה אותם כעיקרי לא כשירות וכן איך זה יחושב בנוגע להיטל השבחה כעיקרי או שירות?- שאלה טובה. להערכתי כעיקרי. האם כתוב בחוק שאפשר לעשות את זה? יש לי בעיה מול המועצה שדורשת ממני לחשב שטח שירות כעיקרי מאחר ובתב"ע יש רק שטחים עיקריים ולא שירות- הם צודקים.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comחישוב שטח מדרגות
שלום, תקנות חישוב שטחים קובעות באופן סתום למדי: "שטח חדר מדרגות הוא שטח ההשלכה האופקית, במטרים רבועים, של משטחי מערכת המדרגות, האופקיים והמשופעים, בכפוף לאמור בתקנה 8." (תקנה 8 אומרת שילקחו בחשבון קירות חיצוניים במניין השטח). כלומר התקנות עצמן לא אומרות כמה פעמים המדרגות יחושבו ואם זה עיקרי או שירות. עם זאת, במקום אחר לפי התקנות מדרגות נחשבות כ"שטח שירות". אז כמה פעמים מחשבים את זה? כאן כבר כל מחלקת הנדסה נותנת פירוש משלה. בירושלים למשל, קובעים כי אם התב"ע לא קבעה אחרת אז- (ציטוט תקנות חישוב מדרגות בירושלים) "מדרגות הינם בגדר "שטח שירות" כהגדרתו בתקנות חישוב שטחים. ועל כן, בתכניות שכאלו, יש לחשב את שטחי המדרגות מתוך מכסת שטחי השירות. שים לב שהם לא קובעים כמה פעמים הן יחושבו. והם ממשיכים: זה נכון רק אם אין בתב"ע פירוט ספציפי לנושא. אם יש, החישוב יעשה לפי האמור בתב"ע- והם מפרטים: "בקומה של מפלס הקרקע או סמוך למפלס זה בבניין, מכלול השטחים של חדרי מדרגות יחושבו בזכויות הבנייה, דהיינו כשטח עיקרי. המשטחים המשמשים מעבר לכל דירה, יחושבו במכלול זכויות הבנייה (אני מניח ששוב עיקרי), ואולם שטחי המדרגות עצמן, היינו השטח האופקי של מכלול המדרגות בבניין, לא יחושבו בזכויות הבנייה (כלומר שירות? כלום? לא ברור) לא רק שלא ברור, יש כאן גם קביעה שסותרת את תקנות התכנון והבניה- לא יכול להיות שמדרגות מחושבות כשטח שירות בתקנות, ובתב"ע הן הופכות לשטח עיקרי… להגיד לך שאני יודע מה נכון? לא יודע. ספק אם מישהו באמת יודע, וזה רק קצה הקרחון בתקנות העכורות והלא ברורת הללו. מנסיוני- בק"ק אני מגיש כעיקרי, בשאר הקומות בכלל לא נחשב, למעט המסדרון מול הדלתות. לא זוכר שסתרו לי את זה- בטח הבודקות בעצמן מבולבלות. כדי שלא תעבוד לשוא, אני מציע לך להיפגש עם בודקת התכניות אצלכם ולקבל את הפרשנות שלהם לסיפור. אשמח אם תעדכן כאן.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comקיר הדף לממ"ד
שלום, ישנה אפשרות לקצר את הקיר בכ 30 ס"מ, ראי שרטוט (קטימה באפור). מעבר לזה אי אפשר כי הדלת יכולה להיות בקו הדף (באדום). זה מחייב הקמת קיר הדף נוסף בגב ח' הרחצה. על מנת לעשות את זה הקבלן צריך להנחות את המתכננים שלו להוציא היתר מפיקוד העורף לשינוי המבוקש. זה בהחלט אפשרי, אבל כרוך בקצת כאב ראש למתכננים. יכול להיות שאם תסכימי לשלם על התהליך, או תתני את הרכישה בשינוי הזה, הוא יסכים.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהמרת שטח עיקרי לטובת מחסן
שלום, אכן, אם אין שטחי שירות פנויים במגרש, ניתן לנצל לטובת מחסן וכיו"ב שטחים עיקריים (בהנחה שישנם בזכויות הבניה שטחים עיקריים שטרם נוצלו). אגב, השטחים הללו יחושבו בתעריפי הארנונה ע"פ השימוש בפועל- דהיינו מחסן.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comשטח גזוזטרה
לגבי הגבלה על שטח מרפסות גג: התקנות אינן ברורות במיוחד בנוגע ל"מתי מרפסת גג נוגסת באחוזי הבניה". ראי סעיף "מפלסים בקומה" : " (א) מפלס בתוך חלל קומה המשמש כיציע, גזוזטרה, מרפסת וכיוצא באלה, ייחשב כחלק מהשטח הכולל המותר לבניה." אני מציע בנושא זה לפנות ישירות לוועדה המקומית ולקבל מהם חוו"ד בעניין. אשמח אם תחזרי לפורום לעדכן.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comחישוב שטחים והגדרת גזוזטרה
שלום, המבחן הקבוע בתקנות חישוב שטחים הוא שגזוזטרה היא "מרפסת בולטת מקיר חיצוני". קיר חיצוני מוגדר בתקנות התו"ב כ"קיר אשר אחד מצדדיו או יותר פונה אל אויר החוץ". כלומר, מרפסת גג אינה יכולה חהיות גזוזטרה.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comחישוב שטחים
שלום, בכל מפרט סביר, וגם על פי תקנות התכנון והבניה- חישוב שטחים, אין מושג כזה "שטח נטו" שכלוא בין הקירות, אלא רק שטח ברוטו שכולל את הקירות החיצוניים.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comמי רשאי לערוך היתר לתוספת בניה
שלום, עלי לקחת אדריכל/ית מוסמכת או שגם מעצבת פנים יכולה להוציא? פנה לאדריכל, או הנדסאי אדריכלות. מעצב/ת פנים אינו רשאי להוציא היתר בניה. אם חייב אדריכלית, האם היא יכולה רק להוציא אישור מהעירייה ומעצבת פנים (שאני רוצה) תשרטט לי את כל התוכניות כולל שינוי קירות פנים?- בוודאי מה אמור לעלות?- בסביבות 15,000- 10,000 ש"ח + קונסטרוקטור 5,000. הבניה עצמה תעלה בסביבות 6,000 ש"ח למ"ר, ושיפוץ מבנה קיים 3500 ש"ח למ"ר.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.com