ארז מירב
התגובות שלי בפורום
-
תגובות
-
Re: הקלה בגין שיפור נגישות
שלום, ע"פ תקנות חישוב שטחים/ הקלות, ניתן לקבל הקלה כמותית בשטחי הבנייה רק בתכניות בניין עיר שאושרו או הופקדו לפני 1.8.89. ייתכן כי התב"ע עליה אתה מדבר הופקדה כבר אז ואושרה רק ב 8/11/90. יש לבדוק זאת. לגבי "הקלה בגין שיפור נגישות"- ברגע שיש אפשרות להקלה כמותית בשטחים- מותר לכתוב את סיבת ההקלה, תהיה איזו שתהיה ובלבד שתואמה עם מהנדס הוועדה.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comתקן 1045: בידוד תרמי- גג רעפים
שלום, תקן ישראלי 1045 מגדיר את הדרישות המינימליות לבידוד תרמי של רכיבי המעטפת החיצונית בבניין, במטרה להבטיח נוחות תרמית, תוך צמצום סכנת העיבוי והגדלת החסכון באנרגיה. דרישות התקן מותאמות לאזורי אקלים שונים, כאשר התקן מחלק את הארץ לארבעה אזורים: אזור א' – מישור החוף. אזור ב' – השפלה והנגב הצפוני. אזור ג' – ההר. אזור ד' – בקעת הירדן והערבה. התקן מחמיר בהדרגה בדרישותיו לבידוד תרמי מאזור א' לאזור ד'. תקן ישראלי 1045 פורסם לראשונה בשנת 1979 מתוך מגמה לחסוך בהוצאות שימוש באנרגיה. מדי מספר שנים נערכת רוויזיה בתקן, והדרישות התרמיות משתכללות. בנוסף מכון התקנים קבע שני תקנים נוספים: תקן 755, המסווג חומרי בנייה בהתאם להתנהגותם בשעת שריפה, ותקן 921, המגדיר את דרישות המינימום שחומר חייב לעמוד בו, לפי המיקום והתפקוד שלו במבנה. ניתן להשתמש ביריעות פולינום, העשויות מרדידי אלומיניום וחוסמות כ 80% מהחום החודר למבנה בקרינה וגם מספקת הגנה במקרה של שריפה. עוד על בידוד תרמי.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: רשוי לגדר בין בתים פרטיים
שלום, בהנחה שהגידור נמצא בתוך השטח שלכם (מספיק 10 ס"מ), ניתן לבצע גדר קלה מרשת, עד גובה 120 ס"מ. אם השכן מסכים, ניתן לבצע את זה על הגבול בדיוק, ללא רישוי.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: קבלן רשום, עבודה בגובה, מנהל עבודה
שלום, להלן תשובות: 1. למי מותר לבנות בית? האם רק קבלן רשום יכול לבנות או גם מי שאינו קבלן?- רק קבלן רשום. האם אפשר להפנות אותי להוראת חוק בנושא באינטרנט?- קבל: חוק רישום קבלנים 2. האם יש "תעודה זמנית" לקבלן הנמצא בהליכי רישום" ? או שזה סתם המצאה של חפרים…. לפי החוק: 6. לא ישא אדם את התואר "קבלן לעבודות הנדסה בנאיות" או כל תואר דומה לו עד כדי להטעות ולא יתחזה אדם כקבלן לעבודות הנדסה בנאיות, אלא אם הוא רשום בפנקס (להלן – קבלן רשום). 3. יש תקנות חדשות בדבר "עבודה בגובה". בעצם כל עובד בניין נופל בתוך ההגדרה הזו. האם מעכשיו כל עובד בניין צריך לעבור הכשרה מתאימה? או רק הקבלן שמעסיק אותם. כל עובד חייב לעבור הדרכה עם מדריך מוסמך. המדריך נותן לעובד הסמכה לשנתיים. ראה תקנות בטיחות: עבודה בגובה. 4. ידוע לי שלפי החוק חייב להמצא באתר הבניה מנהל עבודה מוסמך. האם גם כשנמצאים באתר הבניה עובדי גמר כמו רצפים צבעים או חשמלאי, גם אז חייב להיות מנהל עבודה? לא ראיתי בחוק חובה כזו, אלא רק הנחייה כללית: 5. אחריות מנהל העבודה: מנהל העבודה חייב לנקוט צעדים מתאימים כדי להבטיחו שכל עובד ימלא אחר התקנות הנוגעות לעבודת, אלא אם כן החובה מוטלת במפורש של מבצע הבניה. 5. מהי האחריות של מפקח הבניה. אם הוא מעיר את הערותיו לגבי ליקויים שגילה, האם זה מכסה אותו במקרה של תקלות ונזקים? ובמקרה של תאונת עבודה באתר? מה האחריות של היזם במקרה של תאונת עבודה? האם ביטוח צד ג', מספיק?- על כל תקלה יש לדווח. באם התקלה איננה מתוקנת יש להגיש התפטרות, ולדווח למוסדות המתאימים. היזם אחראי כמו הקבלן המבצע, ואם מוסרים לו על תקלה- מחובתו לפעול לתקנה, בלי קשר לביטוח.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: תוספת בנייה
לשאלותיך: 1. רצוי להביא למהנדס הוועדה סקיצה לאישור מוקדם. 2. גם בהנחה שקונטור קומת הקרקע זהה לזה של קומה א' וכן הלאה- על מנת להוכיח לוועדה כי השטחים בפועל קטנים יותר, יש להכין תכנית אדריכלית חדשה לכל קומה בבניין ולסמן בה בדיוק את השינויים בפועל לעומת ההיתר הקודם. מבחינת עלויות התכנון- קח זאת בחשבון.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: תוספת בנייה
שלום, להלן תשובות לשאלותיך ע"פ הסדר: 1. במידה וכל הדיירים חותמים- אין לוועדה המקומית סיבה להתערב. אם חלק לא חותמים- עליך למצוא איתם הסדר פשרה (למשל- לקנות מהדיירים את השטח "שלהם" לפי הערכת שמאי למ"ר קרקע). 2. ניתן לאשר ממ"ד בנוסף, בהתאם לשיקולי תכנון של מהנדס הוועדה- שייבנה כך שלא יחסום אוויר ואור לשכנים. 3. קצת קשה לבדוק שטח בנוי בבניין קומות ע"פ מפת מדידה. במידה ותתעקש, הוא יכול לחייב אותך להוציא מפת מדידה הכוללת חלוקה של כל קומה בנפרד. עלות יקרה למדי.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: טיפול בחריגה בקו בניין
במקרה שקו הבניין המקורי הוא 4.0 מ', הרי שניתן ע"י הקלה של 10% להגיע ל 3.60 . לפי מה שאתה כותב הם קיבלו הקלה ל- 3.27. זה לא הגיוני כי החוק מאפשר הקלה רק עד 10%. מעבר לזה צריך שינוי תב"ע. ובכל זאת, נניח שהוועדה אישרה שלא בסמכות קו בניין של 3.27: הם הגיעו בפועל (כבר לפני שנים רבות) ל- 2.38 !. כיצד הם קיבלו אישורי איכלוס לחריגה הזו שהיא בניגוד להיתר? האם הייתה כאן התרשלות של הוועדה המקומית? של האדריכל המפקח? יש לפנות במכתב רשום לוועדה ולדרוש הסברים בעניין זה, עם עותק ליועץ המשפטי של הוועדה. בכל מקרה, ברור שאסור לתת להם היתר חדש ללא תיקון התב"ע. הם יזדקקו לחתימה שלך בתב"ע החדשה. זה הזמן להציג דרישות כספיות על נזקים, ולאיים בנקיטת צעדים משפטיים באם לא ימולאו.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: טיפול בחריגה בקו בניין
שלום, לא ממש הבנתי: 1. האם הבניין השכן פולש לשטח שלך? 2. או אולי רק חורג בקו הבניין המותר בתוך החלקה שלו. (קו בניין= המרחק המותר מהמבנה של השכן עד לגבול איתך) במקרה של סעיף 1- יש לדרוש פיצוי כספי. קשה לי להאמין שיאשרו הריסה. במקרה של סעיף 2- הם יכולים לעשות שינוי תב"ע נקודתי, ולאשר בדיעבד את הלקוי. בשינוי כזה, מותר לך להתנגד ולדרוש פיצוי על כך שהמבנה קרוב מדי לגבול החלקה ומונע אור ואוויר.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comאי התאמה להיתר בניה
אכן, בעיקרון כל בנייה שלא בהיתר ניתן לעצור. ליזמים בארץ יש נטייה לקבוע עובדות ואז לבקש שינוי תב"ע והיתר. זה מעמיד את הוועדה בפני עובדה, וגורם לה ברוב המקרים לא לדרוש הריסה, אלא לאשר את התב"ע. גם במקרה שבנדון קשה לי להאמין שיצא צו להפסקת עבודות היות והבניה כבר נעשתה והבניין לפני אכלוס. ובכל זאת, ע"פ החוק יש לפתוח תיק פיקוח על כך, ולשלוח התנגדות רשומה ומנומקת לוועדה. רוב הסיכוי שההתנגדות תוסר, היזם ישלם כופר חנייה, יעשיר את קופת הוועדה ו…יד לוחצת יד.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: סכנות בבניה
שלום, יש לבדוק את תכנית הפיתוח של השכונה בוועדה המקומית. אם התכנית אינה תואמת את המצוי בשטח, או לחילופין תואמת, אך עדיין קיימת סכנת דירדור- יש לפנות במכתב רשום הן לוועדה המקומית, והן לאדריכל החתום על תכנית הפיתוח ולבקש הסברים דחופים. כתבו להם שאם חס וחלילה יקרה משהו, ומכתבכם לא עזר "להעיר אותם" הם ישאו באחריות אישית על כל המשתמע מכך. נתחיל מכאן, ונראה מה תהיה תגובתם.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: שכן מתחמק מלחתום על הקלה
שלום, גשו לוועדה ובקשו להפעיל את תקנה 2 א', אשר מהותה שליחת מכתב רשום ע"י הוועדה לשכן ע"מ לתת לו הזדמנות להתנגד בתוך פרק זמן קצוב. אם לא התנגד, כאילו הסכים.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: בניה שלא על פי היתר
על מנת להיות משוכנע- צלם את ההיתר הקיים בוועדה, ובדוק מול הקיים בשטח. אתה לא רוצה לבזבז תחמושת ולטעות. אם אכן קונטור הבנייה אינו תואם את ההיתר, פנה במכתב רשום דחוף לוועדה המקומית לתכנון ובניה (בעירייה), מחלקת פיקוח, עם העתק ליועץ המשפטי של מחלקת ההנדסה. דרוש עצירת עב' מיידית ודיווח לך, כפעיל בוועד, על השתלשלות המקרה. בעיקרון, אם אכן זה כך- מישהו התרשל, משום שעד כה כבר שני אנשי מקצוע היו צריכים לחתום על טפסי ביקורת במהלך הבניה (בעת הקמת היסודות והרצפה): המודד שמיקם את המבנה, והאדריכל. אם ההצהרות שלהם (שהבנייה תואמת את ההיתר) שקריות- יש פה אפילו עניין יותר רציני. אם הוועדה התרשלה ולא ביקשה מהם טפסי ביקורת עד עתה- גם פה יש עניין רציני.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: הפיכת חדר רגיל לממ"ד
שלום, הפיכת חדר רגיל לממ"ד נעשית רק אם לא ניתן לבנות ממ"ד בעת תוספת בניה. מבצעים "שיפורי מיגון": החלפת חלון ודלת והרבצת בטון ע"ג רשת ברזל מזויינת המותקנת מצידו הפנימי של הקיר. אסור שבחדר יהיה יותר מחלון אחד 100/110, ודלת אחת. לחדר יהיו מקסימום שני קירות חיצוניים. מידות החדר לאחר השיפוץ יהיו 9 מ"'ר לפחות.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: התחלת בנייה לפני השלמת תב"ע
שלום, ראשית, נראה לי שהוא התחיל לבנות ע"ב ההיתר המקורי, ותוך כדי בנייה, ביקש שינויים במבנה ושינוי התב"ע. אם אתה קולט שהבנייה, היסודות, או העמודים חורגים מההיתר המקורי- פנה מיידית לוועדה בדרישה להפסקת העב'. לגבי טיעוניך- הם כבדי משקל ואני בטוח שיתייחסו אליהם עם שליחת ההתנגדות. לגבי שאלותיך: 2. במידה ומגיעים לועדה עליונה והועדה מחליטה לא לקבל את הטענות ולאשר את התב"ע האם הנושא נסגר באותו הרגע או שאני יכול לערער עם עו"ד- אתה יכול לערער לוועדת ערר מחוזית, ואח"כ לבית משפט. כדאי שיהיה לך עו"ד בשלב הזה. 4. יש לי חשש שהבנייה תתקדם עד למיצוי ההליכים החוקיים ועד שנגיע לדיון בוועדה הבנייה תגיע לקומה שנייה או שלישית – מה יקרה במצב כזה ?!? אני מאמין שלפוסק יהיה קשה לקבל את טענתנו והורות על הריסת המבנה: כמו שאמרתי- עם זיהוי החריגה הראשונה מההיתר המקורי- צו עצירה. 5. האם כדאי כבר בשלב זה לבקש עצירת בנייה עד לאישור התב"ע האם בקשה זו חוקית ואיך צריך לבצעה- אם הבנייה נעשית עדיין לפי ההיתר המקורי- לא ניתן לעצור אותה.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: חוקים להקמת אולם אירועים
שלום, במידה ואתם לוקחים את זה ברצינות יש לקחת יועץ בטיחות לנושא אש ועשן (כיבוי, פתחי איוורור, יציאות מילוט). הוא יבדוק כמו כן את גודל המקום ויקבע את כמות האנשים אשר מותר להכניס ע"פ חוק, ומזה תוכלי להבין את כמות השולחנות. יועץ סניטרי יילקח לעניין התאמת המטבח והשירותים לתקני משרד הבריאות (סיפור לא קטן). במידה והם רוצים לקבל רשיון עסק (וזה חובה באולמות אירועים) הייתי ממליץ לקבל את כל הדרישות המקדמיות מהעירייה לשם התאמת המקום, לדוגמא, כל עניין הארובות, האשפה, וכד' אשר אמור להתבצע ע"פ תקנות איכות הסביבה. בקיצור- עיצוב פנים נגזר לאחר התחשבות בכל התקנות יחדיו ואינו עומד בפני עצמו.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.com