ארז מירב
התגובות שלי בפורום
-
תגובות
-
Re: סטייה ניכרת- גובה כניסה קובעת
התב"ע/ חוק מדברים על כך שהגובה המקסימאלי של "כניסה קובעת" יהיה 1.20 מעל פני המדרכה הקרובה (אלא אם כן כתוב משהו אחר בתב"ע). כל חריגה מעל גובה זה נחשבת כסטיה. גם אם גובה הגג הכללי עדיין אינו מהווה סטייה, אין קשר לסטייה ב- 0.00 אותה יש לסדר. כמו שכתבתי: יש לברר אם מדובר בשינוי תב"ע או בהקלה. שינוי תב"ע לוקח המון זמן וכדאי שתתחילו. מעבר לכך יש את שאלת ההזנחה: בבואכם לתבוע בעל מקצוע עליכם להוכיח כי פעלתם מיידית לבדיקה ותיקון הנזק, ולא בניתם בנייה נוספת "על גבי" החריגה, תוך המתנה לטופס 4, ותוך יצירת נזק שאינו בר תיקון. מעבר לכך- כרגע הכל "טרי" וקל לבדוק מי אשם. עוד חצי שנה יהיו 14 גרסאות לגבי הליקוי, מנסיון שלי.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comסטייה ניכרת- גובה כניסה קובעת
שלום, במקרה של סטייה מעל גובה 0.00 אשר ניתן בתכנית הפיתוח השכונתית לכניסה קובעת לבניין יש לפעול בדרך הבאה: 1. יש לבדוק מייד בוועדה המקומית האם ניתן לקבל הקלה ע"י פרסום, או שיש לבצע שינוי תב"ע. בכל מקרה הריסה אינה באה בחשבון. יש להתחיל את התהליך מייד. (הבנייה לא תיעצר במידה ואתם יוזמים התחלה של תהליך תיקון ההיתר). 2. על האדריכל למצוא את האשם בכך: המודד אשר אולי לא סימן כראוי את הגובה, או הקבלן שאולי סטה ברשלנות. לכ"א מהם יש ביטוח אשר אמור לשאת בעלות תיקון הטעות/ בנזקים. 3. יש לפעול מול הביטוח המתאים. מנסיוני, יש גם סיכוי כלשהו שבעת טופס 4 תתעלם הוועדה מן הסטייה, אבל לא הייתי לוקח סיכונים ופונה לוועדה ביוזמתי.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comתוספת בניה + ממ"ד
לגבי הממ"ד: אינו נכלל בחישוב השטחים העיקריים. במכתב תוכלו להפנות אותם ל תקנות חישוב שטחים. ראו סעיף 10: 10.מרחבים מוגנים (ממ"ד) השטח המזערי של מרחב מוגן דירתי (גם אם שימושו למגורים) וכן השטח שמתחת לקירות של מרחב דירתי מוגן, גם אם הקיף שטח העולה על השטח המזערי הנדרש לפי התקנות – לא ייכלל במניין זכויות הבנייה (הערת העורך: שטח מזערי הנו 9 מ"ר נטו, משמעותו כ- 12 מ"ר ברוטו לצורך הורדת שטחים). כמו כן, השטח המזערי של מרחב מוגן קומתי – לא ייכלל במניין זכויות הבנייה. שטחים אלה יחושבו כשטח שירות. אם מוקמת קומה נוספת עם יחידת דיור חדשה, ניתן לחשב את שטח הממ"ד כשטח שירות בהתאם לתקנות. בעת בניית תוספת לבניין קיים העולה על 12 מ"ר, חובה להתקין ממ"ד. במידה ולא ניתן להקים ממ"ד, יש לבקש פטור ממפקדת הג"א, או לתכנן חדר מחוזק. לגבי זכויות הבניה/ חתימות דיירים: פשוט יש לבקש הסבר מדוייק על הסיבה לסירוב, במידה וישנן כל החתימות.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: עזרה בהפניית שאלות למהנדס העיר
שבת שלום, ראשית יש לבקש "דף מידע" רשמי מהעירייה, זה כרוך בתשלום של כ- 150 ש"ח. שלב ב', לקבוע פגישה עם אדריכל לפענוח המידע שניתן. לפני שהאדריכל מתחיל הוא חייב לגשת לברר בעצמו אם משהו לא ברור. זו משימה שלו. אם התשובות שהוא יקבל לא יספקו אותך, ניתן לפנות במכתב רשמי הדורש הבהרות. אשמח לעזור בשלב זה.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comתקן גג רעפים
שלום, בעיקרון דרוש מהאדריכל שלך להכניס את כל פרטי הבניין הדרושים לקבלן בתכניות העבודה. וודא עם האדריכל כי הקבלן יעמוד בת"י 1556: גגות רעפים עם סיכוך גגות. תקן זה חל על התכן והביצוע של גגות העשויים שלד עץ או שלד פלדה או שלד מכל חומר אחר המשמש למבנה גגות קלים (אלומיניום, בטון וכדומה), ועל סיכוך הגגות בכיסוי קל, כגון רעפים. אין התקן חל על סיכוך בלוחות מפח, מפולקרבונט, מ-PVC וכיוצא באלה. דאג גם שהרעפים עצמם נושאים תו תקן. דבר נוסף: דאג לבידוד הגג ע"פ תקן: תקן ישראלי 1045 מגדיר את הדרישות המינימליות לבידוד תרמי של רכיבי המעטפת החיצונית בבניין, במטרה להבטיח נוחות תרמית, תוך צמצום סכנת העיבוי והגדלת החסכון באנרגיה. דרישות התקן מותאמות לאזורי אקלים שונים, כאשר התקן מחלק את הארץ לארבעה אזורים: אזור א' – מישור החוף. אזור ב' – השפלה והנגב הצפוני. אזור ג' – ההר. אזור ד' – בקעת הירדן והערבה. התקן מחמיר בהדרגה בדרישותיו לבידוד תרמי מאזור א' לאזור ד'. תקן ישראלי 1045 פורסם לראשונה בשנת 1979 מתוך מגמה לחסוך בהוצאות שימוש באנרגיה. מדי מספר שנים נערכת רוויזיה בתקן, והדרישות התרמיות משתכללות. בנוסף מכון התקנים קבע שני תקנים נוספים: תקן 755, המסווג חומרי בנייה בהתאם להתנהגותם בשעת שריפה, ותקן 921, המגדיר את דרישות המינימום שחומר חייב לעמוד בו, לפי המיקום והתפקוד שלו במבנה. ניתן להשתמש לבידוד ביריעות פולינום, העשויות מרדידי אלומיניום וחוסמות כ 80% מהחום החודר למבנה בקרינה וגם מספקת הגנה במקרה של שריפה. עוד על בידוד תרמי.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: תקן מעקה עם מוטות/ אלמנטים אופקיים
אכן, מדובר על טיילות וכד'. מצטער, במדינת ישראל התקנים הבטיחותיים (ת"י 1142) שנקבעו ע"י הממשלה ואמורים לספק הגנה לילדים ולכל דיכפין חסויים ועולם מאות שקלים. למה? לשר הפנים פתרונים. אפילו הוועדות המקומיות שאמורות לבדוק תכנית אדריכלית מפנות לחוק התכנון והבניה, שם פשוט כתוב: "בהתאם לת"י 1142" וכל הכבוד לצה"ל. שלח שאילתה למכון התקנים, שלח נזיפה לשר הפנים (אשמח אם תכתב אותנו), או קנה מהם את התקן הרלוונטי, כדי ששר הפנים יוכל להחליף לוולוו חדשה יותר.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comתקן מעקה עם מוטות/ אלמנטים אופקיים
שלום, באופן חד משמעי, קובע תקן 1142 כי אסורים אלמנטים אופקיים בתחום שבין +0.10 ל + 0.90 מ' מהקרקע. להלן: סעיף 6.1.2. בתקן משנת 1998: 6.1.2. בבנייני מגורים, בבתי מלון, בקניונים ובבניינים המיועדים לשימוש ילדים, כגון בתי ספר יסודיים וגני ילדים, ייבנה המעקה כך שלא יהיו רכיבים, בליטות או חללים המאפשרים טיפוס בחלק המעקה הנמצא בתחום שבין 10 ס"מ עד 90 ס"מ מפני המפלס שממנו נמדד גובה המעקה (סעיף 7.1): בליטות או חללים שמידתם האופקית גדולה מ – 4.5 ס"מ נחשבים מאפשרים טיפוס. לידיעתך, אלמנטים אופקיים אפשריים רק במבנים אשר לא מיועדים לכניסת ילדים: מפעלים וכד'.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: חצר משותפת
שלום, במידה והחצר אינה רשומה על שמך בטאבו, היא רשומה כרכוש משותף. ע"פ חוק- גידור מחייב היתר מהעירייה והסכמת השכנים.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: חוקיות פרגולה
שלום, אכן הגג מהווה את הבעייה. ראשית פרק את הגג. שנית- קח אדריכל ובקש לבצע רישוי לפרגולה בלבד. אני לא רואה מניעה לאישור שלה (בעיקרון אם קו הבניין המקורי הוא 5.0 מ'- מותר להגיע עם הפרגולה ל-3.0 מ' מהגדר). בקש מהאדריכל שיכתוב להם מכתב שהתחלת להכין תכניות ושאלה יוגשו בקרוב.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: בניית ממ"ד
שלום, ראשית, אכן החובה לבניית ממ"ד היא כפי שציינת. שטחי שירות הם שטחים הנפרדים מהשטחים העיקריים המותרים למטרות מגורים. נניח שבתכנית בניין עיר יש ציון של 160 מ"ר עיקריים אפשריים למבנה שלכם, הרי שהממ"ד אינו חלק מהם ולמעשה גודל הבית ל- 172 מ"ר. (+12 מ"ר ממ"ד כשטח שירות). אין צורך לקבל הקלה לצורך כך, הדבר מעוגן בחוק. גם מרתף נחשב כשטח שירות, וחלק מהמדרגות הפנימיות במבנה. לגבי התנגדות השכן: אחוזי הבניה מגדירים את השטחים העיקריים: נניח שבמגרש בן 500 מ"ר מותר לבנות 40%, הרי שסה"כ יהיה מותר לבנות 200 מ"ר שטחים עיקריים. כל עוד אינכם חורגים מהאמור בתב"ע, השכן אינו יכול להתנגד לאחוזי הבניה. הוא יכול להתנגד רק למיקום, מראה, וקונטור המבנה. הההתנגדות תישמע בוועדה, ואם מדובר על התנגדות קנטרנית היא תידחה.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: הוספת פרגולה או סוכך זרועות לחלון בבנין משותף
שלום, למיטב ידיעתי אין צורך בהיתר לסוכך מתקפל. עם זאת, ייתכן ובכל עיר הותקנו תקנות עזר שונות. כדאי לברר בוועדה המקומית במקום מגוריך.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: פרגולה- חריגה מקו בנין
שלום, להלן התשובות: 1. במידה ואני מפרק את הפוליקרבונט ואת קירוי הבמבוקים מעבר ל 40% קו הבנין, האם עדיין מדובר בחריגה?- בהחלט. לוחות הקירוי אינם קשורים לעניין. להפך, הלוחות הופכים את כל שטח הפרגולה לשטח מקורה עיקרי (זו כבר לא פרגולה אלא סככה) והוועדה רשאית לדרוש פירוק של כל הלוחות. אמנם ידוע כי בפועל, הם מתעלמים מלוחות שקופים קלים. 2. האם לחילופין ניתן לבקש הקלה במרחק מקו בנין?- שווה לבדוק אבל לעניות דעתי לא ניתן לבקש הקלה כ"כ גדולה. יש לבצע הליך לשינוי תב"ע (שינוי קו בניין). תהליך ארוך (חצי שנה- שנה) ויקר 3000 $ המלווה בנוסף בהיטל השבחה… 3. האם יש פתרון אחר, ללא שיגזר עלי לפרק את הפרגולה שעלתה לי הון עתק?- אין פתרון אחר. פרק, ולאחר קבלת ת' גמר, תעשה לאט לאט מה שצריך (אסור לי לייעץ לך לעבור על החוק) כמו כל תשבי ישראל.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: מצע ריצוף חול או שומשום?
שלום, כיום מומלץ לבצע הנחה של ריצוף ע"ג אבן מרוסקת (סומסום) ולא ע"ג חול. הסיבה היא שאם חודרים מיים מסיבה מסויימת (פיצוץ צינור, חדירת גשם) החול אוגר את המיים לתקופה ארוכה מאוד והתוצאה היא כתמי רטיבות בחלק הנמוך של הקירות הפנימיים. שטיפה לא אמורה להביא לחדירת מים אם הרובה בוצע היטב. לגבי הבניה על הגג- גבי מאיטומן מסר כי הוא בירר עמך וכנראה שבצעו אצלך בעבר הרחוק שכבת שיפועים גרועה כך שלפני בנייה חדשה על הגג מומלץ, באיזורים שישארו כמרפסת להסיר את הזפת ואת כל שכבת השיפועים בכל מקרה, ולבצע חדשה ותקינה. במקומות שימצאו בתוך המבנה- ניתן פשוט לרצף על מה שקיים.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: קו בנין
שלום, אני ממליץ לך לנסות את הפורום של אתר saf, שם תמצאי עזרה בנוגע לפרטי שרטוט.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: גדר משותפת
שלום, היות וחצי הגדר נמצאת בשטחכם, אסור לשכן לגעת בחצי זה. זכותכם לנתק את מה שהוא עשה, ולמנוע ממנו גישה לחצרכם לתיקון העניין. שיחבר את ההארקה לצד שלו.
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.com