ארז מירב
התגובות שלי בפורום
-
תגובות
-
שטח שירות לא מנוצל
שלום, כנראה מדובר בתב"ע בה כתוב במפורש שלא יהיו יותר מ-20 מ"ר מחסנים. אני מניח שהשאר הוא לטובת חניון ומתקנים טכניים. ראוי לבדוק את התב"ע, להצטייד בחוו"ד אדריכלית ולפנות רשמית למהנדס הועדה המקומית לתכנון ובניה עם העתק ליועמ"ש. בכל מקרה, אם התשובה אינה נראית הגיונית- ניתן להגיש ערר בועדת ערר.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהקלה בתקן חניה
אכן מוזר. יש לפנות בנושא בשאילתא רשמית למהנדס הועדה המקומית לתכנון ובניה אשר חייב לענות ע"פ חוק. כדאי לשלוח העתק ליועמ"ש הועדה. בכל מקרה, ניתן לערער בועדת ערר.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comגדר בין שכנים
שלום,למעשה מדובר בסוג של בית משותף על מגרש אחד. במקרה כזה יש צורך בהכנת תשריט שבו מוגדר בדיוק הגבול וההצמדות בין השכנים, לרבות תקנון שקובע מה מותר ואסור לעשות בגבולות. אם לא בוצע- יש לבדוק האם מבחינה בטיחותית יש מניעה להתקנת בלוני הגז ע"י יועץ בטיחות או טכנאי מוסמך. בעיקרון, מיקום בלוני הגז חייב לעמוד בתקן ישראלי מחייב (ת"י 158 הנכון לשנת 2018). המרחק המינימאלי של בלוני הגז חייב להיות: • 1.2 מטר מדלתות ופתחים בבית. • 0.7 מטר ממכשירים היוצרים ניצוצות, כגון: מדחסים של מזגנים, מנועים, נקודות חשמל וכל דבר שעשוי לייצר ניצוץ. • 3 מטר מפתחי ביוב או מקומות נמוכים (כניסות למקלטים, חניונים וכו').
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comסגירה עונתית
שלום, אין מונח כזה סגירה עונתית בשימושי מגורים, ולכן כל סגירה עלולה להחשב כסגירה קבועה. אין חומר מסויים שמזכה בהקלה.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comקיר הדף
שלום, בבדיקה של אדריכל (או מי שיודע לקרוא תכניות) מול ה"גרמושקה" שנמצאת בועדה המקומית לתכנון ובניה (או סרוקה באתר שלה) ניתן לראות מה בדיוק אושר בפיקוד העורף.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהיתר בניה מהנדס רשום
שלום, ע"פ חוק המהנדסים והאדריכלים מהנדס רשום רשאי מייד עם רישומו בפנקס המהנדסים והאדריכלים להגיש היתר ל"מבנה פשוט".
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comחומה משותפת
שלום, בוודאי שאתה לא מחוייב להשתתף בעלות בניית החומה מתחת ל0.00. אני אומר זאת ע"ס פסקי דין שקראתי בעבר ומנסיוני, למרות שאיני עו"ד. אגב, גם על החומה מעל ה 0.00 אינך חייב להשתתף, אלא רק בבניית חומה שמהווה קיר תומך להפרש בין קרקעות- (אבל לא במקרה הזה בו השכן בחר לחפור חצר אנגלית למרתף). כמובן שאני ממליץ בכל זאת להשתתף למען שכנות טובה, אבל רק בחלק שמעל פני הקרקע הטבעית.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהחלטת וועדה מקומית
שלום, ככלל, למהנדס הועדה יש את הסמכות לשנות את החלטתו כל עוד לא ניתן היתר. ניתן לערער על כך ע"י בקשת ערר. באופן כללי הועדות נוהגות להחשיב את המרתף כשטח עיקרי אם יש בו אחד או יותר מהמאפיינים של שטח המיועד למגורים כגון שירותים, מטבח, ח' שינה וחלונות גדולים הפונים לחצר פנימית.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comעלות הרחבת דירה
תודה. 1. עלות בניה של 6,000 ש"ח למ"ר נשמעת לי גבוהה יחסית. האם זו אכן העלות המינימלית בהתחשב בכך שאנו מעוניינים בסטנדרט בניה בינוני מינוס, ואי אפשר להפחית מעבר לכך (שכן הבניין ילך בשנים הקרובות לפינוי בינוי וכל מטרת התוספת היא שהשטח שלה יכלל בשטח הדירה לצורך החישוב לפינוי בינוי)? גם בניה קלה זו אפשרות מבחינתנו אם זה יכול להוזיל משמעותית.- אכן בניה קלה מוזילה עלויות. הבעיה היא שמדובר בכמות קטנה של מ"ר. בכמות גדולה יותר של מ"ר ישנן עלויות "תקורה" שמתפרסות ע"פ מטרים רבים יותר ואז ניתן להוזיל. 2. אני מניח שהסכום בתשובה לשאלה 3 הקודמת התייחס לעלות הבניה, ולא לעלות התשלום לשכן למטה עבור השלד. מה התשלום המקובל לשכן בגין שטח ההרחבה המבוקש? (מתחת יש רק קומה אחת שעשתה הרחבה בהיתר). מביאים שמאי מוסכם שמעריך בדיוק את העלויות ומחלקים למספר השכנים שעושים שימוש ביסודות/ עמודים/ קורות קשר/ רצפות. בעיקרון- קשה לזרוק מספר משום שלכל שיטת ביסוס יש עלויות שונות. 3. האם הבנתי נכון את התשובה לשאלה 4 הקודמת, ותוספת העמודים והכלונסאות מייקרות את הבניה בכ-33%? נשמע לי הרבה מאוד. כמה אמורה לעלות בסה"כ תוספת הרצפה לצורך הבניה במקרה שאין קומת קרקע בנויה (כלומר עלות רצפת הבטון כולל העמודים והכלונסאות בלבד, ללא הבניה של ההרחבה על גביה). כאמור מדובר בכ-30 מ"ר בר"ג. אינני מפקח בניה או מנהל עבודה ולכן קשה לי להעריך. הכי טוב זה להתקשר עם אחד ולבקש ממנו יעוץ פרטני שיתאים לשטח. 4. ראיתי הערכות מחיר באינטרנט לפיהן שיפור מיגון (באמצעות התזת בטון) עשוי לעלות כ-25K, כך שההערכה של 50K נראית גבוהה מאוד. האם 50K מתייחס לחדר סטנדרטי של 12 מ"ר, או מדובר במשהו בגודל או סטנדרט גבוה יותר? אני שוב מזכיר שמדובר בבית ישן שמיועד להריסה, כך שהכוונה לעשות את המינימום הנדרש. ייתכן שהפרזתי מעט, אבל יחד עם החלון, הדלת, ומסנן האב"כ אני מניח שהערכה נכונה היא איפשהו לכיוון ה-40,000. שוב, להתייעץ עם מפקח/ מנהל עבודה. 5. האם כל המחירים שציינת בהודעה הקודמת הם לפני מע"מ או כוללים מע"מ?- הבניה כוללת מע"מ. היועצים לא.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהקלה בתקן חניה
שלום ותודה, ראשית, ע"פ הנחיות לתכנון והצמדת מקומות חניה, אין התייחסות ספציפית לרכבת קלה או נת"צ, כך ששניהם נחשבים למתע"ן, ראה: "מתע"ן -" מערכת תחבורה ציבורית עתירת נוסעים, מסילתית ושאינה מסילתית, הפועלת בנתיב נפרד או בלעדי לאורך 6 קילומטרים לפחות, אשר היצע מקומות הנסיעה בה עולה על 3,000 לשעה בכל כיוון. לעניין המרחק: "אזור א' -" אזור הנמצא במרחק אווירי של עד 300 מטרים מציר מתע"ן ועד גבול המגרש בו נדרשים מקומות החניה; ואולם, במתע"ן שהוא רכבת שאינה עירונית ימדד אזור א' ברדיוס של 300 מטר מכל יציאת הולכי רגל מתחנה; לגבי הקלות- יש לבדוק ישירות בועדה המקומית לתכנון ובניה.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהיתר לבניה קלה
האם העובדה שהחריגה בוצעה בבניה קלה עלולה להוות שיקול שיקשה על קבלת ההיתר (היות וזה סוג בניה שפחות מועדף על העירייה, מכבי אש יכולים להערים קשיים וכו')? אין שום בעיה, כל עוד הגימור החיצוני הוא טיח ותואם את הבינוי בשכונה. מכבי אש לא יערימו קשיים מיוחדים, כל עוד הבניה האדריכל מצהיר שהבניה בוצעה ע"פ התקן. האם בד"כ במצבים של חריגות מצומצמות של פחות מ-25 מ"ר, ולאור התקנות החדשות של אכיפה מנהלית בעבירות תכנון ובניה, העירייה דורשת תשלום קנס כתנאי לחריגה, ואם כן – כמה בערך? הקנס יוטל רק אם כבר התחיל הליך פלילי. אינני יכול לקבוע את גודל הקנס, ואם יוטל. אם טרם התחיל הליך פלילי ואתה עושה הסדרה, לא צפוי הליך פלילי ולא צפוי קנס.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comעלות הכשרת חריגת בניה
שלום, מנסיונכם, מה הסיכוי שניתן להכשיר חריגה כזו באותה עלות כמו שהייתי משלם אם הייתי מוציא היתר מראש? מה העלות הכוללת להכשרה כאמור (מבחינת אדריכל, מהנדס, תשלום לעירייה וכו')? כ 20,000 ש"ח האם במסגרת בקשות כאמור העירייה בד"כ מאשרת את המבוקש כפי שהוא, או שהיא דורשת לערוך התאמות מסוימות כתנאי למתן ההיתר? חשוב להדגיש שהחריגה בוצעה לפי שטח הרחבות שמותר בתב"ע ואין שום בעיה מבחינת קווי בניין וכו'.- אם המראה תואם את ההרחבות האחרות שנעשו אין בעיה. אני יודע שקשה להעריך את זה, אבל גם הערכה גסה תתקבל בברכה, וכן טיפים לגבי סוגיות שחשוב לשים לב אליהן שעשויות להגדיל או להקטין את הסיכויים (והעלות) של אישור החריגה.- אישור חריגה מעל 12 מ"ר מחייב ממ"ד או חדר משופר מיגון
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comעלות הרחבת דירה
שלום, 1. עלות הגשה להיתר מבחינת כלל היועצים- אדריכל, מהנדס, מודד וכו´?- כ 20,000 2. האם העלות ליועצים האמורים משתנה במידה ויש כבר חריגה קיימת שבנו לפני כשנתיים שברצוננו להסדיר או שאין שוני בעלות לעומת בקשת היתר חדשה?- תלוי בקושי להסדיר את החריגה. אם אין קושי, ישנה רק עלות למהנדס שיבדוק את אופן הבניה ויאשר אותו- כמה אלפים. 3. עלות הבניה עצמה (עד מפתח כולל מע"מ) בסטנדרט רגיל מינוס? (בהנחה שהבניה היא על תקרת הרחבה של השכן). עלות תשלום לשכן למטה?- כ 6,000 ש"ח למ"ר. 4. תוספת לעלות הבניה בקומה הראשונה במידה ואין בניה בקומת הקרקע וצריך כלונסאות+עמודים+רצפת בטון?- כ 8,000 ש"ח למ"ר 5. עלות שיפור מיגון (במידה ופיקוד העורף מחייבים ואי אפשר לבנות ממ"ד)?- כ 50,000 ש"ח
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comרוחב תא החניה
להערכתי תמיד המדידה תיעשה ממרכז הפס (צבע) למרכז פס. ככה שאין בעצם "ספייס" בין תא אחד למשנהו.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהכנה לאינסטלציה בקומת מרתף
שלום, רוב הועדות והפקחים שלהן אינם מתירים הכנת אינסטלציה למרתף, משום שהדבר מרמז על שימוש למטרת מגורים, בשעה שהיתר הבניה מדבר על מטרת שירות.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.com