ארז מירב
התגובות שלי בפורום
-
תגובות
-
חוק כחלון שבס
שלום, תיקון חוק התכנון והבנייה המכונה תיקון "שבס-כחלון" מאפשר לועדה המקומית לתכנון ולבנייה לאשר תוספת של עד 20% בשטחי הבניה המוגדרים בתב"ע לטובת הוספת יחידות דיור, במגרשים המיועדים לבניה רוויה ברשות עירונית. על פי החוק תוספת השטחים לא תעלה על 20% מהשטח הכולל ותשמש אך ורק להוספת יחידות דיור ושטחי שירות הצמודים אליהן או הנדרשים בשל הוספתן. ישנה הגבלה שלפחות חצי מהדירות שיתווספו יהיו דירות קטנות ששטחן לא עולה על 75 מ"ר. כמו כן שטחן של שאר הדירות בפרוייקט יוכל לעלות על 120 מ"ר. חוק שבס איפשר רק תוספת דירות (בלי להוסיף שטחי בניה) בשיעור של עד 30% ממס' הדירות המותר בתב"ע. בשל כך, הוספת הדירות הביאה להקטנת שטח יחידות הדיור הקיימות. השילוב בין החוקים מאפשר הן הגדלה של 20% בשטחים, והן הגדלה של 30% במס' היח"ד המותרים ע"פ תב"ע.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comשינוי תב"ע – אחוזי בניה
ההתנגדות של השכנים תישמע ככל התנגדות אחרת. נם אמנם חלק מדו- אבל אסור להם במילא לפתוח חלונות בקיר המשותף, ככה שבניה עליו לא תפגום בהנאתם מרכושם. אם מגרשים אחרים בשכונה נהנים כבר מאחוזי בניה X, הרי מדובר כבר בתקדים ולוועדה יהיה קשה להסביר מדוע (אם תאלץ להגיש ערר) דווקא במגרש שלך לא תקבל את אחוזי הבניה המותרים באיזור. ובייחוד אחרי שהוועדה תקעה אותך עם היתר שלא ניתן לממשו, באמצע הבניה. בעצם, זה יאפשר לה לגרום להיתר להתממש, וכך להסיר מעליה את עול התביעה. משרד טוב לתבעו"ת באיזורך- סבאג מהנדסים
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comבחירת גג
שלום,אם בונים את התקרה מגג קל (פאנל מבודד בעובי 10-12 ס"מ) ומוסיפים גבס מלמטה עם שכבת צמר סלעים מקבלים גג אטום ומבודד היטב. המחיר יהיה זול הרבה יותר כי אין לזה משקל.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comשינוי תב"ע – אחוזי בניה
שלום, זו פעם ראשונה שאני שומע על מצב כזה בכל נסיוני. ברור שהמוכר היה צריך להוגיע לך על כך שאחוזי הבניה במגרשך הוקטנו. ברור שמהלך כזה של העברת אחוזי בניה היה צריך להיות מגובה בתכנית נקודתית בועדה המקומית. ברור שאם היתה נעשית תכנית גזו, אז כבר בשלב של הוצאת דף המידע היה מסתבר לך שיש לך פחות אחוזי בניה. ובוודאי שלא היית מקבל היתר כפי שקיבלת. להערכתי צריך להיפגש עם מהנדס הועדה המקומית ולבדוק עימו את השתלשלות העניינים והאם הועדה המקומית תתמוך בהגדלת אחוזי הבניה במגרשך, היות ואחרי הדיון של שינוי התב"ע במקומית זה יעבור לסמכות מחוזית.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comסימון על המפה
שלום, בד"כ במקרה כזה המודד אמור לכתוב בפירוש במה מדובר, ואני לא רואה תיאור. אני מניח שמדובר ברצפת בטון, בסיס ישן לעמוד תאורה, או מחסן ישן. הכי טוב זה לבדוק בשטח משום שעל פניו זה חודר לתוך קווי הבניין.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comשינוי תבע נקודתית
שלום, לא קיבלתם שום הקלה בהליך, תב"ע נקודתית היא ההליך הקבוע. מדובר בכ 15,000 ש"ח ובסביבות חצי שנה עד שנה.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comמרחק חלון מקו מגרש דו משפחתי הגובל במגרש שכן
שלום, בגדול, בקו 0 כמובן שאסור. במידה והם נסוגים ובונים בתוך השטח שלהם, אז רוב הועדות קובעות שלא יפתח חלון לכיוון שכן אם אין 3 מ' מגבול מגרש.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comגדר בין שכנים
שלום, אני רוצה לבנות גדר מאבן , מהצד שלי , אך 1.5 לא יתן פרטיות , האם אפשר להגביה ללא היתר עם גדר ברזל ? ניתן לקבל פטור מהיתר רק עד 150 ס"מ, לא ניתן לקבל מעבר לזה גם אם מדובר בגדר קלה. ישנם כאלה שמצמידים במבוק של 200 ס"מ מהצד הפנימי של החומה, וכולם מעלימים עין. האם אפשר להוציא היתר לגדר של 1.8 מבלוקים- רק בקיר משותף בדו משפחתי, וגם אז- בהתאם לשיקול דעת הועדה ובהסכמת השכן. האם ניתן לחייב אותם ולבנות על הגדר הקיימת ?- לא ניתן לחייב אותם להשתתף בעלות או להסכים לבניה, במקרה כזה יש כאלה שבונים את כל הגדר בתוך השטח שלהם, לא על קו הגבול, ואז נמנעים מהסכמת השכנים. האם ניתן לחייב אותם בתשלום ? לא, רק אם מדובר בקיר שתומך קרקע. ו… אם אבנה את הגדר על החלק שלי כשהצד שלהם זה גדר חיה , אז לא אוכל לעשות טייח בצד שלהם , מה עושים ? במקרה כזה את מוציאה להם מכתב שמפרט את ההגבלה ומודיעה שהרגע שהם יסכימו להסרת המפגע תבצעי טיח.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comחריגה מקו בניין לטובת בניית ממ"ד
שלום, מה החריגה המותר במטרים מקו בניין מוגדר לטובת בניית ממ"ד בבית פרטי אשר לא קיים הו ממ"ד? במידה ואין ברירה אחרת למיקומו (ורק אז), מותר לקבל הקלה עד קו 0, כולל בחזית. האם הרשות במקומית עלולה לדרוש את בנייתו בשטח אחר של הנכס כדי לא לחרוג מקו בניין? בוודאי, כמובן שאם מיקומו המוצע ע"י הועדה יסגור חזית של סלון או מטבח או יפגע מהותית בתכנון ניתן להתווכח איתם ולהגיש ערר. במידה והבנייה מלווה בהרחבה נוספת של הנכס לבניה קומה נוספת, האם יכולים לדרוש בניית ממ"ד בקומה החדשה? בניה של ממ"ד בק"א אינה מומלצת משום שהיא יקרה ומגבילה את התכנון בק"ק: 70% מקירותיו של הממ"ד צריכים להמשיך ולרדת לק"ק, עד היסוד.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comשינוי חזות חניה
יש לבדוק את ההיתר שניתן, ולהתייעץ עם אדריכל האם מדובר בשינוי מהותי.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comשינוי חזות חניה
שלום, ככלל, שינוי בקירוי חניה מצריך היתר בניה בכחוק. כחלק מהתהליך, הועדה המקומית תבחן את אופי השינוי וצורתו.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהרמת תקרה ושיפוץ
שלום, בעיקרון ניתן לנסר את התקרה הקיימת וךהתקים תקרה קלה מפלדה בגובה הרצוי. העלויות גבוהות ומשתנות בהתאם לבחינה ספציפית של המקרה. רצוי להכין סקיצה בסיסית בעזרת אדריכל, ולקבל 2 הערכות מחיר ראשוניות מקבלנים ע"מ לאמוד את הנושא. קחו בחשבון שע"פ החוק היבש יש צורך בהיתר בניה משום שמדובר בשינוי באלמנט קונסטרוקטיבי.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comקיר הדף ממ"ד
שלום, לפי תקנות פיקוד העורף, ניתן להימנע מקיר הדף בממ"ד בישוב רגיל (עורפי, לא קדמי בקו עימות) במידה והקירות החיצוניים שנמצאים בזווית של 45 מעלות ממשקופי דלת ההדף(וכמובן ממש מולה) רחוקים יותר מ- 4מ' מפתח הדלת, ויש בקיר מסויים חלון אחד בלבד בגודל של לא יותר מ 1.2 מ"ר, ניתן לבצע מחיצת בלוקים (הכוללת פתח ברוחב דלת) בין דלת הממ"ד לקיר הזה, ולהימנע מקיר הדף מבטון. במידה ויש יותר מחלון אחד, (או שגודלו של החלון היחיד גדול מ 1.2 מ"ר)יש לבצע מחיצת בטון ואין אפשרות לבלוקים.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comביטוח מקצועי לאדריכל
במקרה כזה בהחלט יש לערב עו"ד שיכול להוציא לו צו "עשה" למסירת התכניות ולתבוע על כל יום איחור בהגשת התכניות מרגע שביקשתם ממנו לעשות כך. רצוי להצטייד בחוו"ד של אדריכל לגבי מה נהוג בשוק, והאם הבקשה שלו סבירה.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comבטיחות בבניה
אכן
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.com