ארז מירב
התגובות שלי בפורום
-
תגובות
-
חישוב שטח ממ"ד
ע"פ תקנות חישוב שטחים ממ"ד נכלל בהגדרות "שטחי שירות". הפרקטיקה הנהוגה היא שאם לא נותרו שטחי שירות, משתמשים בשטחים עיקריים. עם זאת לפרקטיקה הזו אין גיבוי בחקיקה. אם הוועדה תתעקש- יהיה קשה להילחם בה. ממליץ לזרום עם ההקלה.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comחלוקת דירה
שלום, ישנן תקנות לגבי מינימום תאורה טבעית בחללים. אני ממליץ לוותר על ח' אחד ולתכנן שוב, ע"מ שלא תהיו חשופים לתביעות, וגם איכות החיים בדירה תשתפר ותוכלו לגבות קצת יותר מכל דייר. הדבר גם יאפשר גמישות בהשכרת הדירה למשפחה.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comלגליזציה לגלריה
כל זכויות הבניה צמודות לבעל דירה אחרת בבניין, האם יש אפשרות במצב כזה להוציא היתר לגלריה הקיימת ? – רק באמצעות שינוי התב"ע- תוספת אחוזי בניה- ואז לשלם היטל השבחה (בהנחה שהתב"ע תאושר). כמה זמן לוקח להוציא היתר לגלריה? מהם העלויות הכרוכות בכך פחות או יותר ? – אם יש אחוזי בניה- כשלושה חודשים עד חצי שנה. עלויות – כ 20,000 ש"ח. מהו הסיכון להשאיר את הגלריה ללא היתר? – כמו כל מבנה שאינו חוקי, כולל הסכנה מקריסה ואז האחריות הופכת למפחידה יותר. מציע בכל מקרה להביא קונסטרוקטור שיאשר את הבטיחות של הקונסטרוקציה. הביטוח גם עלו לא לשלם על שריפה או נזק לחלק הזה בחנות. מחיר הנכס גבוהה יותר בגלל הגלריה הקיימת אשר מכפילה את גודלו של הנכס. האם הגיוני לשלם מחיר גבוהה יותר עבור גלריה ללא היתר ? – עניין של ביקוש והיצע. בגדול- שמאים מורידים סכומים מהותיים משווי חלק בנכס שאינו בהיתר.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comתשריט דירה מקבלן
שלום, האם הקבלן יכול להגיש תוכניות שונות אחת בגרמושקה והשניה במפרט לקונה ?- מה שיקבע בסוף איך הבניין ייבנה זה ההיתר. אם הוא בונה שונה מההיתר- גם חריגה קטנה- הקבלן יצטרך לעשות תכנית שינויים להיתר. לרוב לא חורגים מההיתר, משום שההיתר מנצל לגמרי את אחוזי הבניה וחריגה ממנו תחייב שינוי תב"ע. אם הבניה תהיה שונה מהותית מהתשריט תוכל לשקול תביעה. האם יש עוד מקורות שאפשר לדעת מה מתכן הקבלן לבנות חוץ מהתוצר הסופי , אולי תוכניות בניה ?- אכן, הקבלן בונה לפי תכניות עבודה מפורטות.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comחישוב שטח ממ"ד
להערכתי כן, היא טועה ומנסיוני בועדות- לא אמורה להיות בעיה: ההקלה מיותרת, אם נותרו מספיק שטחים עיקריים.בקשו פגישה עם מהנדס הועדה, ואם צריך אז גם עם היועמ"ש של הועדה.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comחישוב שטח ממ"ד
שלום, אין שום מניעה לחשב את שטח הממ"ד כשטח עיקרי, אם לא נותרו די שטחי שירות.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comתקנות שילוט עסק
שלום, אם תבדוק את התקנות, תראה שהשלט הזה עובר על לא מעט סעיפים. אני מציע לפנות במכתב רשום לועדה המקומית לתכנון ובניה, וכן למחלקת רישוי עסקים בעירך. במידה ולא תקבל תשובה כחוק, פנה לנציב קבילות הציבור במשרד הפנים ולנציב קבילות הציבור במשרד המשפטים. כמו כן, פתוחה בפניך בכל רגע האפשרות להוציא צו מיידי להסרת השלט מבימ"ש לעניינים מנהליים, פנה לעו"ד ותקבל גם החזר הוצאות. התקנות: תנאים להצבת שלט עסקי 2. לא יוצב שלט עסקי ולא יינתן היתר להצבת שלט עסקי אלא בתנאים המפורטים בתקנות אלה. גודל השלט 3. (א) מידות השלט יהיו בהתאם למידות שבטבלה אשר בתוספת הראשונה לתקנות אלה, בהתאם למרחקי הצבתו של השלט מציר הדרך. (ב) הוצב שלט במרחק העולה על המרחק המרבי הקבוע בתוספת הראשונה, לא יעלו מידותיו על המידה המרבית הנקובה בתוספת הראשונה. (ג) הועדה רשאית לאשר הצבת שלט עסקי במידות אחרות מאלה שנקבעו בתוספת הראשונה, אם היה השלט – (1) סמל מסחרי של תחנת תידלוק; (2) מוצב בדרך בין עירונית המצויה בין מבנים בשטח מאוכלס. מספר השלטים 4. לעסק יינתן היתר לשלט אחד בלבד. מיקום השלט 5. (א) השלט יוצב ככל האפשר במקביל לציר הדרך. (ב) השלט יוצב בחצרי העסק ומיקומו יהיה לפי סדר העדיפויות הבא: (1) על קיר מבנה העסק; (2) על גדר חצר העסק; (3) על גבי מיתקן עצמאי בחצר העסק; (4) על גג מבנה העסק. צבעי השלט 6. (א) לא ישא שלט יותר מאשר שלושה צבעים; לענין זה, "צבע" – לרבות גוון. (ב) לא ישא שלט צבעים מחזירי אור או העלולים לסנוור את עיני המשתמשים בדרך. (ג) גב השלט יהיה בצבע אחיד, בגוון הקרוב ככל האפשר לצבע החומר ממנו עשוי השלט, אלא אם אושרה התקנת שלט דו-צדדי. תוכן השלט 7. לא ישא שלט אלא את השם או הסמל המסחרי של העסק או שניהם ותיאור עיסוקו של העסק. מילות השלט 8. (א) לא ישא שלט מלים ביותר מאשר שלוש שפות, שאחת מהן תהיה עברית. (ב) לא ישא שלט יותר מחמש מלים בשפה אחת או שמונה מלים בכל השפות יחד; מנין המלים של שם ישוב ייחשב כמילה אחת. סייגים להתקנת שלט עסקי 9. לא יותקן ולא יוצב שלט עסקי אם נתקיימו בו אחד מאלה: (א) השלט מתנועע, מתעופף או מסתובב; (ב) השלט משמיע רעשים או מפיץ ריחות; (ג) השלט אינו הולם את אופי הסביבה שבה מבקשים להציבו; (ד) השלט חוסם את שדה הראייה לעיני המשתמשים בדרך; (ה) השלט מואר בתאורה העלולה לסנוור את עיני המשתמשים בדרך; (ו) השלט צבוע בצבעי אדום, ירוק וצהוב או באחד מהם ומקום התקנתו בקרבת רמזור או בקרבת צומת דרכים והוא עלול להטעות את המשתמשים בדרך; (ז) השלט נושא אורות נעים או מתחלפים או מהבהבים או נדלקים וכבים; (ח) השלט מהווה סכנה או הפרעה לבטיחות המשתמשים בדרך.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comניוד שטחים
השטח במרתף הוא שירות. אתה זקוק לשטח "עיקרי" למגורים לא? אם אתה יכול לאשר את החריגה כשטח שירות- הרעיון טוב.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comחזית בניין
אם המגרש עצמו הוא סימטרי לחלוטין למגרש השכן- אין שום סיבה נראית לעין לכך שהוא יהיה "הפוך". הגיע הזמן ללכת למהנדס הועדה.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהעמדת מבנה
אין אפשרות לעשות זאת בלי לנתח את סימטריית המגרש, את קווי הבניין, ואת תכנית התנועה והחניה. בעיקרון, אם המגרש עצמו הוא סימטרי לחלוטין כמו המגרשים השכנים- אין שום סיבה נראית לעין. אבל שוב, לפני שאתם מוציאים כסף על חוו"ד של אדריכל או עו"ד, פנו למהנדס הועדה המקומית לתכנון ובניה ובקשו פגישה. אולי יש לו תובנות או מידע בנושא.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהעמדת מבנה
אינני משפטן, אולם לעניות דעתי יהיה לכם קשה מאוד להוכיח שהקבלן פעל שלא כשורה אם פעל ע"פ היתר בניה ואם צירף תכניות העמדה של המבנה לתכנית המכר. אני גם מניח שבתכניות המכר של הדירה מסומן חץ הצפון? אם כן, אז הקבלן יאמר שיכולתם לדעת לאן הדירה שלכם פונה. אם לא סומן- זה כבר סיפור אחר. אגב, קו ההגנה שלו יהיה גם שטרם הקניה יכלתם להתייעץ עם אדריכל שהיה מסביר לכם איך הבניין יושב, או לחילופין יכולתם לבקש מהקבלן תכנית העמדה. בקיצור, לא יהיה קל בכלל בבימ"ש. בכל מקרה, אם תפנו לבימ"ש צריך חוות דעת מאדריכל על כך שהמבנה לא יושב "נכון" על המגרש.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comתוספת שטחים/ אחוזי בניה
אין למהנדס ועדה שיקול דעת בעניין, גם אם הבניה כבר קיימת. ממליץ בחום להיפגש עם מהנדס הועדה.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהעמדת מבנה
שלום, הדבר הראשון שצריך לעשות הוא להיפגש עם מהנדס/ת הועדה המקומית לתכנון ובניה. יש לנסות להבין מממנו מדוע המבנה "הפוך"- האם בגלל קווי בניין? בקשה מפורשת של הקבלן? יש לרשום פרוטקול הפגישה. השלב הבא הוא התדיינות עם היזם קבלן. לכן היה רצוי שהיזם/ קבלן יגיע גם הוא לפגישה המקדימה. אינני יודע מה בדיוק המצב המשפטי ביניכם אבל תיאורטית הוא מחוייב להיתר הבניה בלבד וכל עוד ההיתר שריר- אין לו שום אינטרס לשנותו, בוודאי בסיטואציה בה הוא כבר מכר את הדירות ואתם קשורים אליו חוזית. האם אני צודק? שינוי היתר בניה מחייב זמן אמנם, אך ניתן חוקית לבצע את השינוי תוך כדי העבודה על היסודות.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comתוספת שטחים למגרש
שלום, אם נוצלו כל אחוזי הבניה, תוספת שטחים בהקלה אפשרית רק אם התב"ע אושרה לפני 1989. אם היא אושרה אחרי 89- יש לבצע שינוי תב"ע. בכל מקרה מדובר גם בתשלום היטל השבחה אם זה יאושר.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comשטח מדרגות
שלום, ככלל, יש לבדוק עם הועדה המקומית שניתן לפצל יחידת דיור נפרדת בק"א. אם הן לא מקורות- אין להכניס בחישוב שטחים.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.com