ארז מירב
התגובות שלי בפורום
-
תגובות
-
קו בניין למרפסת תלויה
שלום, תכנית בניין העיר באיזור קובעת האם ניתן שמרפסות תלויות יעברו את קו הבניין, לאיזה עומק, והחל מאיזו קומה. אם לא הוגשה הקלה, כנראה שמה שהוגש בבקשה להיתר הבניה, אינו נוגד את המותר בתב"ע. לכן, טרם הגשת ההתנגדות, עליכם לבדוק את התב"ע. ניתן לעשות זאת בועדה המקומית ולקבל שם יעוץ לגבי ההנחיות הספציפיות הללו.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comמאחז יד במדרגות רחבות
שלום, ע"פ תקנות התכנון והבניה: 3.43 (א) עולה רחבן של מדרגות – למעט מדרגות חוץ מונומנטליות – על 2.50 מ', יותקן בהן מעקה נוסף עם בית-אחיזה במרחק שלא יעלה על 1.90 מ', ולא יפחת מ-1.10 מ' מהמעקה או מהקיר הקרוב ביותר. (ב) במעקה נוסף כאמור אין חובה לקיים את דרישות התקן הישראלי ת"י 1142 בדבר מרווחים. (ג) מותר שמעקה נוסף כאמור יכלול אזן עליון וניצבים בלבד.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהגשת ערר/ התנגדות היתר בניה
שלום, אני מניח שיהיה קשה לתקוף משפטית את ההחלטה של היועץ המשפטי של הועדה שכן היא אינה חסרת סבירות באופן קיצוני. לגבי הערר- עליכם לדרוש הפקדת ערבות בנקאית לשיפוי במקרה בו התהליך יתעכב והערר ידחה. תתיעץ עם עורך הדין שלך.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comאדריכלים במרכז
אתה ממש לא חייב אדריכל מבת ים. כל אדריכל מאיזור המרכז יכול לעזור לך.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comפיצול דירה
שלום, לשאלותיך: האם הוצאה של מטבח אחד מהדירה תפתור לי את הבעיה מול הרשויות ? – המבחן הוא "מבחן השימוש" אם הפקח ישתכנע שלא מדובר בדירה מפוצלת. אכן, קיומו של מטבח חיוני לקיומו של חשד. אולי כדאי כבר להשאיר את הפיצול ופשוט להגיש בקשה פורמלית לפיצול הדירה? – יש לבדוק בועדה המקומית לתכנון ובניה בשעות קבלת קהל אם ניתן להוסיף יח"ד במבנה הספציפי שלך. אשמח לקבל טל של אדריכל שיודע לעשות את זה ושיש לו קשרים בעיריה. – בדוק באינדקס: אדריכלים במרכז
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comבניה דו משפחתית/ בית משותף
שלום, לשאלותיך: האם קיימת הגדרת מדויקת בחוק למגרש לבנייה משותפת? ההגדרה קיימת בתב"ע השכונתית באזורך. היא מגדירה את כמות יחידות הדיור אותה ניתן לבנות על חלקה מסויימת. האם הבניין המתוכנן על מגרש כזה מחייב רק כניסה אחת וחדר מדרגות ומעלית משותפים? החוק לא מחייב כניסה משותפת, אולם אם מדובר בבניין רב משפחתי עם מעלית ומוצא בטוח, מן הסתם הם יהיו משותפים. והאם שני בניינם או יותר המחוברים אחד עם השני דרך קבע (גג , מחסן …) נחשבים כבניין משותף ? כן, למעט אם הם בחלקות נפרדות (נדיר). הבעלות המשותפת נקבעת ע"פ הקרקע, כלומר גם שני מבנים נפרדים הבנויים על קרקע משותפת יחשבו כ"בית משותף", לצורך חוקי המקרקעין והתכנון והבניה: הצמדות, החתמות שכנים על היתרי בניה וכד'.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comחלון על קיר מפריד
שלום, אני מבין שחלון השכן נבנה בהיתר. אם ישנן "הצמדות" של חצרות בטאבו, או גבולות חלקה ברורים בינך ובינו, אתה יכול לשים גדר בגובה 150 (או יותר, בהסכמת השכן) בתוך השטח שלך (או בדיוק על הגבול (בהסכמתו). אם אין- נסה להגיע עמו להסכמות בדבר גדר כזו, שלא תחסום לו אוויר או אור באמבטיה.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comקו קרקע
שלום, קו קרקע טבעי/ סופי- ק.ק.ט/ ק.ק.ס- כלומר לפני/ אחרי פיתוח השטח.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהיתר בניה מחסן
שלום, יש חזית, עורף וצד. חזית (קדמית) היא לכיוון הרחוב או דרך הגישה. יש לבדוק אם ניתן לחרוג עם מחסן מקו בניין. קו בניין הוא המרחק שיש להתרחק עם אלמנט בנוי מגבולות המגרש. קיימים קווים שונים לחזית, עורף וצד בעל שכונה. תוכלו לבדוק זאת בועדה המקומית בשעות קבלת קהל.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comחובת מעקה בהפרשי גובה
שלום, אם מדובר בשטח ציבורי שיש אליו גישה של הולכי רגל מחובתה של העירייה להקים שם מעקה או למנוע גישה. ראה תקנות התכנון והבניה: 2.103 בכל מקום בנכס, שאינו בתוך בנין ושבו הפרשי הגובה בין שני מפלסים הוא 0.60 מטר לפחות והמוגדר כתחום התקן בסעיף 1.1 לתקן ישראלי, ת"י 2142 חלק 1 בטיחות בשטחים פתוחים פתרונות להפרשי גבהים: פתרונות באזורים מבונים, יבוצעו פתרונות בטיחותיים בהתאם לדרישות התקן.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comשינוי תב"ע נקודתי
מינוי אדר'- כיצד אבחר את האדר' המתאים לביצוע העבודה? על בסיס המלצות שהאדריכל יתן לך. אל תהסס לדבר עם ממליצים! קישור: אדריכלים – למה התכוונה הועדה המחוזית כשביקשה תכנית מפורטת? האם תכנית מפורטת הוא שם של תכנית מסויימת שיש לה חוקים ואופן הגשה הכולל בתוכה דרישות ספציפיות? תכנית מפורטת זה פשוט השם הגנרי לתב"ע, או שינוי תב"ע – למה כוונתך עלויות זניחות, במידה ולא יצא לפועל ? כל עוד האדריכל לא ניגש לתב"ע עצמה, שלם לו רק על היעוץ בהכנת התכנית המקדמית. – סקר , האם יש להתייעץ עם המהנדס המקומי לגבי תוכן הסקר, למרות שהדרישה לסקר כזה נבעה מהוועדה המחוזית? בוודאי. הוא זה שיאשר/ ימליץ למחוזית – באופן כללי גם הוועדה המקומית וגם המחוזית תומכים גלויות בפרויקט שאני מייצג, האם ניתן להעריך את הזמן המשוער לביצוע שינוי ואישורו? אם זה בסמכות מחוזית- שנה עד שנה וחצי. חשוב לקחת אדריכל ש"מתקתק" עניינים.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comשינוי תב"ע נקודתי
שינוי תב"ע נקודתי יכול להיות בסמכות מקומית או מחוזית. שינוי יעוד קרקע בד"כ הוא בסמכות מחוזית- דבר שמייקר את ההוצאה. העלויות הן בערך 30-40,000 ש"ח למתכנן ויש לקחת בחשבון מדידות והכנת נספחים ככל שידרש (איכות סביבה, סניטרי, תברואה וכד'). הבדיקה המקדמית קשורה ככל הנראה לעניין איכות הסביבה. יש להכין סקר ע"י יועץ לאיכות סביבה שמראה את השפעת המיזם על השטחים שמסביבו. הסקר הזה ישמש את הועדה המקומית לצורך קביעת עמדתה. מפת הדרכים: מנה אדריכל לפרוייקט, תוך הגדרת עלויות זניחות בתחילתו (במידה ולא יצא לדרך). בקש מהאדריכל לקבוע פגישה עם מהנדס הועדה המקומית ע"מ להבין כיצד יש לערוך את הסקר. בצעו סקר והגישו אותו לועדה המקומית. קבעו פגישה נוספת ונסו לקבל תמיכה עקרונית של מהנדס הועדה בתב"ע. אם יש תמיכה- הגישו את התב"ע. אם אין- יש לשקול עם האדריכל מה ניתן לעשות. יש לקחת בחשבון שאם שינוי יעוד הקרקע משביח אותה- יוטל היטל השבחה.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comשינוי תב"ע נקודתי
שלום, מדוע יש צורך בשינוי התב"ע? מה מהות החריגה?
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comתוקף היתר בניה
שלום, לשאלותיך: 1. האם ניתן לקבל על פי חוק היתר ל'בנייה בשלבים'? לא, ההיתר הוא על כל המבנה. ניתן אבל תוך כדי בניה לשנות, ולהגיש תכנית שינויים במקביל. 3. תוך כמה זמן עלי להשלים את מלוא הבנייה על פי היתר 'סטנדרטי'? – תוך שנה לצקת יסודות, תוך שלוש שנים להשלים הכל. 4. האם ניתן להשלים קודם חלק מהבנייה שאינו כולל ממ"ד (על אף שבביתי אין כזה עדיין)?- לא תקבלו טופס 4 ללא השלמת כל מה שמשורטט בהיתר הבניה.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comחישוב שטחי בניה
שלום, לשאלותיך: 1. בבית פרטי בעל 2 קומות האם נכון ששטח המדרגות יחושב כשטח עיקרי בקומת הקרקע ולא יחושב כלל בקומה שניה? בהנחה שאורך המדרגות כולל פודסט 3.3 ורוחבם 1.9 מהו השטח שעלי לחשב (גובה הקומה הראשונה 2.85 האם זה רלוונטי?) בקומת קרקע זה שטח עיקרי, בק"א יורד מהחישוב, כולל קירות החוץ. 2. אם שטח הממד הינו 9 מר הנחשבים כשטח שירות האם ניתן להשתמש ב 3 מר בהם לא השמשו כשטח שירות כתוספת לשטח העיקרי? חישוב הממד כולל את הקירות החיצוניים יחושב כשטח שירות. אם נבנה פחות מ-12 מ"ר- נניח, 10, ונותרו 3 מ"ר שטחי שירות לא מנוצלים לא ניתן להמירם לשטח עיקרי. 3. האם ניתן להחשיב חדר כביסה בחישוב שיטחי השירות? לרוב לא, אולם ניתן לנסות לבדוק את זה נקודתית בועדה המקומית לתכנון ובניה, או לקרוא את השימושים התב"ע.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.com