ארז מירב
התגובות שלי בפורום
-
תגובות
-
חריגת בניה
שלום, למעשה ביצעת חריגת בניה. עכשיו יש לנסות לאשר בדיעבד את תוספת הבניה עם היתר בניה חדש לחלוטין. יש לבצע תהליך מלא עם אדריכל.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: הוספת קרוואן לבית במשק
1.אם יש מקלט ממש מעבר לכביש (אולי 100 מטר מרחק)האם זה פוטר אותי מממØד?- לא. היום אין לכך משמעות. 2.תוכל להדריך אותי מה התהליך ?- הממ"ד יתוכנן ע"י האדריכל שלך בהתאם לתקנות וישולב בבקשת היתר הבניה של התוספת. תכנון הממ"ד יעבור לאישור פיקוד העורף. 3. וכמה בערך העלויות של הוספה כזאת?- בסביבות 1200$ למ"ר כפול 12 מ"ר ברוטו = 15,000$
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: סירוב לבניית ממד
שלום, בדרך כלל, בבניה רגילה (לא בבניית ממ"דים) אין בעיה כזאת, משום שמדובר בעמודים בלבד. אולם בעת בניית ממ"דים בקומות העליונות יש צורך ש-70% מקירותיהם ימשיכו כלפי קומת הקרקע לצורך ביסוס החוזק. יוצא מזה שבקומת הקרקע נוצרים קירות מבטון כמעט בהיקף הממ"ד שמעליהם. יש בזה משום פגיעה רצינית באיכות החיים של השכן בק"ק. מצד שני, צרכי הביטחון מוכרים, והאינטרס של כולם, כולל של המדינה ומוסדותיה, הוא בבניית הממד"ים. לכן, אני מניח שאין צורך לפניה לבית המשפט. לעניות דעתי הדרך הנכונה להתמודד עם העניין היא לבקש פגישה עם מהנדס הוועדה המקומית לתכנון ובניה. בפגישה לשטוח בפניו את המקרה ולהציג סקיצות למבוקש. לדעתי בסמכותה של הוועדה להורות כי במידה ויש רוב של 75% מהדיירים לבניה הרי ניתן לכפות את הבניה על קומת הקרקע.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comחריגות בדירת גג ללא גרמושקה
שאלה מצויינת. למען האמת טרם ניתקלתי במקרה כזה. אני מניח שהפתרון צריך להינתן ע"י הוועדה המקומית לתכנון ובניה, בעיריה. הם צריכים לחקור לאן נעלם ההיתר, כיצד ניתן להחליפו והאם הבניין כפי שהוא עומד בדרישות התב"ע. בקשו מעורך הדין שלכם שיפנה לקבל חוות דעת מהיועץ המשפטי של הוועדה כיצד עליכם לנהוג אם ברצונכם לוודא שהדירה כשרה. אגב, רוב הסיכוי שקיימות תכניות העבודה המקוריות אצל הקבלן/ האדריכל שבנו ותיכננו את המבנה. אני מניח שהיועץ המשפטי של העיריה ינסה להשיגן.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: חוות דעת הנדסית
שלום, הקונסטרוקטור שלך אינו מחוייב לתת לך חוות דעת על אסתטיות השלד. זהו תפקידו של מפקח הבניה. אם אין לך מפקח בניה הנך יכול לשכור שירותיה של חברה המתמחה בביקורת מבנים ולקבל חוו"ד כתובה.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: חוקים לבניית מרתף
שלום, לכל שכונה ורחוב בארץ יש תכנית בניין עיר בה מוגדרות האפשרויות לבניית מרתף: האם ניתן/ לא ניתן לבנות, גודל, גובה, מטרה, כניסה חיצונית וכד'. ניתן לעיין בתכנית זו בשעות קבלת קהל בוועדה המקומית לתכנון ובניה באיזור מגוריך.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: הוספת קרוואן לבית במשק
שלום, ניתן לעשות זאת. הקראוון לא יוגדר כ"קראוון", אלא כתוספת בניה לכל דבר (בניה קלה). זה אפשרי במידה והשטח עונה על הנתונים הבאים: 1. לבית יש ממ"ד. אם אין- צריך גם להוסיף ממ"ד לבית בעת תוספת בניה של מעל 12 מ"ר. 2. יהיה מעבר ישיר בין תוספת הבניה לבית. 3. יש אחוזי בניה מותרים לניצול.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: חישוב זכויות בנייה במגרש משותף
שלום, אנא עשי לי סדר: התב"ע מגדירה את אחוזי הבניה לפי גודל המגרש. 1. מהו גודל המגרש? – מה גודלה של כל חלקה עליה יושב מבנה נפרד? 2. מה הם אחוזי הבניה הכוללים למגרש המוגדרים בתב"ע? 3. האם מוגדרים בתב"ע אפשרויות הניצול לכל בניין בנפרד (קשה לי להאמין)? 4. מהו גודלו של בניין א' במ"ר בפועל? 5. מהו גודלו של בניין ב' במ"ר בפועל? אם אדע את הנתונים הללו נוכל לברר כמה אחוזי בניה לא נוצלו עבור בניין ב'.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: צינור אויר לשירותים
שלום, תקן 1205 קובע במפורש כי צינור האוויר יגיע עד הגג. אני מניח שאם צינור האוויר לא יגיע עד הגג יחדרו ריחות לא נעימים לתוך המבנה.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהגדלת מספר יחידות הדיור- חוק שבס
שאלה טובה. אני מניח שהתמ"א גוברת, אך ייתכן שאני טועה כי לא היה לי נסיון עם בקשה להקלה כזו. בסמכות וועדה מקומית לאשר הקלה בצפיפות יחידות הדיור בתנאים מסויימים ובהם: הוספת דירות מגורים – (תקנת שבס) במגרש בודד או במגרשים גובלים כאשר תוספת דירות המגורים היא בשיעור של עד 20% לכל היותר; שטח ממוצע של הדירה לאחר מתן ההקלה עולה על 80 מ"ר; הבקשה חתומה בידי כל בעלי הזכויות במגרש או במגרשים. רצוי מאוד לערוך פגישת הכנה עם מהנדס הוועדה (ניתן להסדיר זאת בקלות) ע"מ לתאם עמדות.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comסטיה ניכרת, הגדלת אחוזי בניה
שלום, חוק שב"ס הוא כיום חלק מתקנות התכנון והבניה "סטיה ניכרת" בסמכות ועדה מקומית. ראה בקובץ התקנות: סטיה ניכרת. לגבי תמ"א 35: לא ברור לי למה כוונתך. אני מניח שהתכוונת לתמ"א 38. אם אכן זו כוונתך אז להלן מידע: תמ"א 38: התוכנית חלה על מבנים קיימים אשר הוצא היתר לבנייתם לפני ה-1 בינואר 1980. תמ"א 38 אכן מעניקה למבנים המשפרים את עמידותם לרעידות אדמה אפשרות להינות מהתמריצים הבאים: – הגדלת יח' דיור קיימות מעבר לאחוזי הבניה המותרים בתב"ע (תוך תוספת ממ"ד). ההגדלה תתבצע באמצעות הוספת אגף, או קומה מפולשת. – הגדלת מס' יח' הדיור במבנה, תוך הגבהת המבנה והוספת קומה- מעבר למותר בתב"ע. המדינה השאירה לוועדות המקומיות את הסמכות לקבוע באיזו מידה תבוצע ההרחבה, ועד כמה יפגעו השכנים במגרשים הסמוכים ממנה. בעיקרון, במידה והוועדה המקומית מוצאת כי הגבההת הבנין מתאימה לחזות הרחוב ולאופיו, יהיה קשה מאוד לעצור את התכנית, גם אם יוגשו התנגדויות. הייתי ממליץ על פגישת הכנה עם מהנדס הוועדה המקומית ע"מ לבחון את עמדתו העקרונית לגבי הרחוב שלכם, ספציפית. אגב, נדרשת הסכמת שכנים בעלי הרכוש המשותף: לצורך חיזוק בלבד- הרף הדרוש כיום 15%, לצורך הרחבת דירות קיימות- 60%, רף הסכמה לצורך הוספת יחידות דיור חדשות הוא 66% מבעלי הדירות . בהרחבה רגילה יש צורך ב- 75% מהשכנים. גם באם לא מגיעים לרף זה ניתן להפעיל את תקנה 2א' ולבקש התנגדות מסודרת של השכנים.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: פרוייקט משולב מסחר ומגורים
שלום, אין תקנה כזו. מדובר בעצם בסיכסוך נקודתי על שימוש בשטחים. יש להתייעץ עם עו"ד מקרקעין לגבי אופציות משפטיות כנגד חברת הניהול. ראה פורום מקרקעין באתר זה.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: מה עדיף לבית – טיח במכונה או ידני?
שלום, במידה והטיח הידני מוכן בהתאם לתקן ובהתאם להוראותיו של מפקח הבניה אין סיבה שהוא יפול ברמתו מטיח מוכן. עם זאת, בשל העובדה שכח העבודה הופך להיות יקר קבלנים רבים מעדיפים לרכוש טיח מוכן.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: חישוב שטח בניה מקסימלי
שלום, ראשית, ראוי לקבל "דף מידע" מהוועדה המקומית על השטח הנתון. זהו המסמך שירכז את כל ההוראות החלות על השטח הזה. רק ע"פ מסמך זה ניתן לקבל היתר בניה. לגבי צפיפות הבניה: התכנית שראית קובעת כי לכל יחידה יוקצו 250 מ"ר לפחות של קרקע. אני משוכנע שיש תוכנית נוספת שקובעת כמה מ"ר (אחוזי בניה) ניתן לבנות.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהסטת צנרת מים בבניין
שלום, להערכתי השכנים צודקים. נכון, בדירות חדשות נמנעים קבלנים להעביר צנרת בקירות פנימיים, אך אם המצב שקיים מימים ימימה הוא שהצנרת עוברת בקיר זה, וכך נרכשו הדירות, השכנים צודקים בדרישתם שבמידה וברצונך לשנות את המצב עלייך לשאת בעלויות. אם איש מקצוע קובע כי יש להחליף צנרת רקובה יש לפנות לוועד הבית אשר אמור לשאת בהוצאת החלפת הצנרת, אך לא בהעתקתה.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.com