ארז מירב
התגובות שלי בפורום
-
תגובות
-
ממ"ד: הקלה בקו בניין, שטח שירות
שלום, הקלה קווי בניין: בתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית), התשס"ב-2002, נקבע כי הקמת תוספת של ממ"ד תתאפשר גם מחוץ לקווי הבניין הקבועים בתכנית, אפילו עד לגבול המגרש. מעבר למידה מסויימת (30%) אמנם כרוך הדבר בפרסום הקלה, אולם בפועל המדובר בבנייה שאינה אפשרית לחלקי בניין אחרים (בוודאי שלא לחלקי בניין המהווים חלק ממבנה המגורים). הקלה שטח: ביום 26.7.2007 התקבל תיקון לחוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"), אשר קבע כי תוספת שטחי שירות לצורך מרחב מוגן לא ייחשב כסטיה ניכרת מתכנית, וכי בקשות המיועדות לממ"ד בלבד, יידונו תוך 30 יום ממועד קבלתן (וזאת בניגוד ל-60 או אף 90 יום, בבקשות רגילות). בדברי ההסבר של התיקון לחוק, נאמרו הדברים הבאים (הצ"ח הכנסת מס' 151): "נוכח החשיבות שבבניית מרחבים מוגנים להתגוננות האוכלוסיה האזרחית בשעת התקפה על העורף וכן בעת אסונות טבע, כגון רעידות אדמה, מוצע בהצעת החוק המתפרסמת בזה לקבוע בחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן – החוק), תמריצים לבנייתם." ביום 7.1.2008 תוקן גם חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, והוקטן שיעור ההסכמה הנדרש לצורך הקמת ממ"ד על שטח משותף, מזה הנדרש במקרים אחרים. גם במקרה זה, צויינה חשיבות הוספת המיגון לדירות ישנות, בדברי ההסבר לתיקון החוק (הצ"ח הכנסת מס' 183).
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: תוספת בניה על הגג
שלום, הוספת חדר על גג מצריכה היתר בניה. במידה והגג מוצמד לדירתכם ניתן לראות זאת בנסח הטאבו, תחת "הצמדות". אם אין הצמדה- זהו רכוש משותף, ויש לקבל חתימתם של 75% מהשכנים בבניין על גבי בקשת ההיתר אשר יערוך עבורכם אדריכל/ הנדסאי אדריכלות. עוד, ראו במאמר: היתר בניה. לגבי עלויות: קח בחשבון סדר גודל של 1200-1500 דולר למ"ר. ההצעות ישתנו מקבלן לקבלן. נקודות אינסטלציה משפיעות על ההצעה, כמובן, אבל יכול להיות שההצעה של קבלן מסויים, כולל אינסטלציה, תהיה עדיין נמוכה משל קבלן אחר, ללא אינסטלציה. הדברים תלויים באיכות הביצוע ותנאי השוק. ראו מאמר: חישוב עלויות. כמובן שאם רק תשימו מרפסת, ללא בניה, העלויות יירדו. מצד שני- חייבים חדר יציאה החוצה מהמדרגות, ואם כבר בונים חדר כזה, ומשקיעים בכל העניין, חבל לא להגדיל אותו למקסימום שניתן. את זכויות הבניה ותנאים אחרים נין לקבל בוועדה המקומית לתכנון ובניה, בשעות קבלת קהל, הוועדה אכן עובדת בצמוד לעירייה.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: בניית מרפסות בבניין
אני לא מבין כיצד ניתן להוסיף מרפסות לבניין קיים ללא תמיכתן בעמודים חדשים. כדאי מאוד להתייעץ עם קונסטרוקטור (במילא תצטרכו אחד לצורך התכניות), ולבצע פגישת התייעצות עם מהנדס הוועדה המקומית ע"מ לקבל את חוות דעתו האדריכלית לגבי מיקום העמודים וצורתן הכללי של המרפסות. מהנדסי הוועדות אוהבים להרגיש שמתייעצים איתם, וזה גם ייתן לכם "נקודות נוספות" בקרב על ההתנגדות.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: מהו שטח נטו הנדרש לממד
שלום, לממ"ד יש צורך ב- 9 מ"ר נטו. ניתן לשייך 12 מ"ר (כולל היטל קירות) לטובת שטחי השירות במבנה. תקנות: שטח ממ"ד.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: מרחב מוגן מוסדי, ממ"ס, ממ"מ
שלום, מרחב מוגן כזה נקרא ממ"מ או ממ"ס (מרחב מוגן מוסדי). להלן הנחיות לתכנון: מרחב מוגן מוסדי, ממ"ד, ממ"ס, ממ"מ.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: בנית חדר על הגג – הסכמה נדרשת
שלום, עליך להשיג הסכמה של 75% (שלושה רבעים) מהדיירים. במידה ויש דיירים שיש להם יותר מדירה אחת והם מסרבים לחתום- עליך להשיג לפחות 66% משאר בעלי הנכסים בבניין. במידה ואינך מצליח להשיג חתימות כחוק – ניתן להפעיל את תקנה 2א' המאפשרת לוועדה לשלוח מכתב רשום לכל הנמנעים מלחתום, ולאפשר להם להגיש התנגדות. תתעקש על זה גם אם הוועדה מנסה להתחמק- מנסיוני התעקשות עוזרת. אם יש בעיה תפנה אלי ואתן לך הפנייה לחוק שמאפשר את תקנה 2א'.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: יציאה למרפסת
שלום, במידה ואתה משתמש בגג שלה כמרפסת עליך לבקש היתר בניה לפתיחת הדלת ולבניית המעקה וכן עליך להשתתף איתה בעלויות בניית הגג.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: מדרגות חיצוניות
שלום, מדרגות חיצוניות לקומה א' הופכת קומה זו ליח' נפרדת. במידה ויש בתכנית בניין עיר זכויות ל- 2 יח' בחלקה, ניתן לבצע זאת, עם היתר בניה כחוק.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: היתר לחלונות בפטיו
הפטיו הנו רכוש משותף וכך גם קירותיו. פתיחת חלון בקיר שלו מחייבת היתר בניה והסכמת 75% מהדיירים.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: בניית מרפסות בבניין
שלום, 1. מרפסות זיזיות (גזוזטרא)/ מרפסת מקורה התקנה החדשה ה כבר נחתמה ע"י שר הפנים – מר מאיר שטרית, תיקון תקנות חישוב שטחים בדבר מרפסות. דבר זה קרה בעקבות אישור תקנה חדשה ע"י המועצה הארצית לתכנון ובניה (5/2/2008). התקנה מאפשרת תכנון של מרפסות בעלות גג החופף לרצפת המרפסת שמעליה, בשטח ממוצע של 12 מ"ר לדירה בבניין ועד 14 מ"ר לדירה, כאשר במקרים ששטחן הכולל של המרפסות בבניין יעלה על המכפלה של מספר הדירות ב- 12 מ"ר, או כאשר שטח המרפסות לדירה יעלה עד 14 מ"ר, ייכלל השטח העודף במניין השטחים העיקריים. 2. הבלטת מרפסות כל מרפסת לא תבלוט יותר מ- 50 ס"מ מעל לדרך, או 1/3 מרוחב המדרכה, אך לא יותר מ- 1.2 מטר. כל מרפסת לא תבלוט יותר מ- 1.5 מטר מפניו החיצוניים של הבניין. הועדה המקומית רשאית לאשר, בהליך של הקלה, מרפסת בעומק של עד 2 מטר. בכפוף לקווי הבניין, ניתן להתיר בניית מרפסת הבולטת מקיר הבניין, בשיעור של 1 מטר במרווח הצדדי, ובשיעור של 1.5 מטר במרווח האחורי, בתנאי שהיא נמצאת 2.5 מטר לפחות, מעל הקרקע. בקומת הקרקע לא תורשה מרפסת או בליטה אחרת במרחק שהוא פחות מ- 3.5 מטר מהגבול הקדמי. בקומות אחרות מעל גובה של 2.5 מטר, מותר להבליט מרפסת בעומק של 1.5 מטר ובחריגה של עד 1/3 המרווח הקדמי. במידה והמרפסות שהוצעו אינן עומדות בתנאים הנ"ל אין צורך להצטייד בתכנית אלטרנטיבית, אך במידה והן עומדות וההתנגדות היא לא מטעמים חוקיים אלא ממניעים אחרים כדאי לנסות למצוא אלטרנטיבה אחרת שתהיה מקובלת עליכם.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: מדרגות חירום במבנה ציבור
שלום, התשובה לשאלתך נמצאת כאן: קובץ התקנות בטיחות אש
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: חישוב שטחים
כל בליטה מתחת ל- 60 ס"מ עומק אינה נחשבת לאחוזי בניה. ראה תקנות חישוב שטחים.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: איכלוס טרם אישור תב"ע
שלום רב, אסור היה לקבלן לבצע שינוי בחלוקת מספר הדירות ללא אישור מוקדם של התב"ע החדשה. אם ביצע זאת- עבר על החוק. אסור היה לוועדה המקומית להנפיק טופס איכלוס לבניין אשר נבנה שלא ע"פ תב"ע מאושרת והיתר בניה הכפוף לה. במידה וביצעה זאת- עברה על החוק. במידה ואוכלס הבניין ללא טופס 4- עבר הקבלן על החוק. אני ממליץ לפנות לבית משפט מחוזי לשם השגת צו מניעה לאיכלוס נוסף של דירות, ובמקביל לתבוע פיצויים על הגדלת עומס האוכלוסייה על הרחוב, על התשתיות ועל מבני הציבור בשכונה. גם במידה ותאושר התב"ע "מחוסר ברירה כי הדבר כבר נעשה" ניתן לתבוע פיצויים ע"פ החוק בגין ירידת ערך הדירות בשכונה כתוצאה מההגדלה הלא מבוקרת במספר המשפחות הגרות במקום. יש לפנות לע"וד מקרקעין. ניתן להתייעץ עם עו"ד צפריר, האחראי על פורום מקרקעין באתר זה.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: ממ"ד
שלום, במידה ומאושרות לך שתי דירות נפרדות הרי לכל דירה יש להצמיד ממ"ד. אני מבין שאתה בונה יחידה אחת כרגע ומתכנן לפצלה ל-2. בשל העובדה שמדובר כרגע ביח' אחת גדולה- ע"פ תקנות הג"א חייבת להיות גישה באמצעות מדרגות פנימיות לקומת הממ"ד מכל קומות המבנה.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comRe: מחסן חקלאי
שלום, יש לגשת למשרדי הוועדה המקומית לתכנון ובניה בשעות קבלת הקהל ולבקש לעיין בתקנון התב"ע באיזור. הבא עימך מספר גוש וחלקה. התקנון קובע את גודל המבנה וצורתו.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.com