ארז מירב
התגובות שלי בפורום
-
תגובות
-
חיפוש תב"ע
זה פאזל. קוראים את התקנונים ומחפשים את התקנון העדכני ביותר שעוסק ב: זכויות בניה : כמה מ"ר עיקרי וכמה מ"ר שירות מותר, גובה, קווי בניין, וכד'.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comשינוי בקיר הדף
שלום, על פניו אני לא רואה בעיה. לידיעתך, אלה יש הנחיות חדשות שמאפשרות בכלל פטור מקיר הדף: שימוש בדלת "הדף מוגבר לרסיסים" (ידועה גם בשם "דלית"): .(עפ"י גיליון תיקון מספר 4 לת"י 4422) ניתן להימנע מקיר הדף לחלוטין בשימוש בדלת מיוחדת זו אם דלת זו תותקן במרחק של 4 מטרים לפחות מקיר חוץ שמול הדלת, או 2 מ' מקיר ניצב לדלת. במקרה של התקנה קרובה יותר, הקיר החיצוני יבוצע מבטון בעובי של 20 ס"מ לפחות לאורך הקטע שבין מישור הדלת לבין 45 מעלות ממישור זה (ה"משפך"). לידיעתכם, ע"פ מסמך ההנחיות שהוציא פ. העורף (מצ"ב) בסמכות מהנדס פ. העורף לאשר פטור מקיר הדף לדלת "מוגברת" גם אם המרחק 3 מ' בלבד מקיר חיצוני ובלבד שהקיר בעובי 20 ס"מ ועשוי בלוקים/ בטון וגודל הפתחים בו אינו עולה על 1.2 מ"ר. שימוש בדלת הדף רגילה: ניתן להימנע מקיר הדף במידה והקירות החיצוניים שנמצאים בזווית של 45 מעלות ממשקופי דלת ההדף (וכמובן ממש מולה) רחוקים יותר מ- 4מ' מפתח הדלת, ויש בקיר מסויים חלון אחד בלבד בגודל של לא יותר מ 1.2 מ"ר, ניתן לבצע מחיצת בלוקים (הכוללת פתח ברוחב דלת) בין דלת הממ"ד לקיר הזה, ולהימנע מקיר הדף מבטון. במידה ויש יותר מחלון אחד, (או שגודלו של החלון היחיד גדול מ 1.2 מ"ר) יש לבצע מחיצת בטון ואין אפשרות לבלוקים.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comפומיס או איטונג
שלום, ככלל, אם אתה גר בצפון או בדרום הייתי ממליץ על איטונג, בשל רמת בידוד מעולה. במקרה כזה בקש מהאדריכל שיבצע בנוסף פרטים והסברים לקבלן של שימוש בתבניות איטונג לכל המקומות, הקורות והיציקות החשופים בקירות החיצוניים עם הבטון בשביל למנוע מעבר קור. אם אתה גר במרכז- ממליץ על פומיס או בלוק רגיל 22 ס"מ רוחב שהם זולים יותר + שכבת טיח תרמי.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comתכנית שינויים להיתר בניה
כן, עקרונית, אם אין שינוי מהותי בקומת הקרקע, אין מניעה להתחיל עם היסודות ותוך כדי להגיש את תכנית השינויים.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comחיפוש תב"ע
שלום, זה עובד בדיוק ככה. הבעיה היא שעל קרקע מסויימת ישנן המון הוראות. חלקן כבר לא בתוקף כי תכניות חדשות יותר ביטלו את הישנות. הבעיה היא שיש תכניות נקודתיות שלא מבטלות את כל ההוראות של הישנות, אלא רק את חלקן. ואז צריך להרכיב פאזל מסך כל ההוראות. בעיקרון, חפש שם תב"ע חדשה ככל האפשר שכוללת הוראות לגבי זכויות ואחוזי בניה. אפשרות אחרת היא לגשת למשרדי הועדה המקומית בשעות קבלת קהל ולבקש סיוע בהרכבת הפאזל.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comמועד תשלום היטל השבחה
שלום, כידוע, מועד תשלום היטל ההשבחה הינו רק בעת מכירת הנכס או הוצאת היתר בניה- כזה שמממש את הזכויות הנוספות. עם זאת, המלצת המומחים היא לתקוף את גובה ההיטל כבר בעת הטלתו, עם אישור התב"ע.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comתכנית שינויים להיתר בניה
שלום, באופן כללי, תכנית שינויים ברמה כזו מחייבת הגשה מאוד מפורטת. אבל בעיקרון, לאדריכל שלך יש שיקול דעת: אפשר במקרים רבים להתחיל את הבניה, ותןך כדי זה להגיש את תכנית השינויים. אחד השיקולים יהיה: האם הממ"ד תוכנן במרתף? אם כן, רצוי מאוד להמתין עם הבניה לפחות עד לקבלת אישור חדש מפ. העורף למיקומו של הממ"ד בקומת הקרקע. אם הממ"ד תוכנן מראש בקומת הקרקע, ולא מתוכנן סביבו שינוי בקירות ההדף, אז לעניות דעתי אין מניעה להתחיל עם היסודות והרצפה ותוך כדי זה להגיש את השינויים.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comזיון בליטה
שלום, מצטער, אבל אינני מהנדס בניין. אנה נסה בסאפ או בארכיג'וב. בהצלחה!
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comבניית ממ"ד מעל מרתף
שלום, במידה ובונים ממ"ד לא על האדמה, אז בקומה שמתחת לו יש לבנות קירות תומכים סביב 70% מקירות הממ"ד שממוקם מעל. זה מייקר את הבניה של המרתף, ומגביל את התכנון שם. לגבי הקליטה- יש תמיד מגבירי קליטה שניתן להתקין בכל קומה.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהכניסה הקובעת לבניין
שלום, יש לי יותר שאלות מתשובות במקרה הזה (: למרבה הפליאה אין בשום מקום בחוק הגדרה ל"קומת קרקע". עוד אחת מה"פנינים" של תקנות התכנון והבניה. יהיה מעניין אם יזם מסויים ינסה להביא את העניין לבית המשפט. וזאת למה? משום שהתקנה של "כניסה קובעת לבניין" כרוכה בהגדרה מה היא "הקרקע": "כניסה קובעת לבנין" – הכניסה הראשית לגזרת הבנין שבה היא נמצאת, אשר מפלס רצפתה אינו עולה על 1.20 מטר מעל פני הקרקע והגישה אליה היא באמצעות מדרגות או גשר כניסה ישיר ממפלס הרחוב, בהתאם לתקן ישראלי ת"י 166. אז מה היא אותה קרקע? פני הקרקע שצמודים לדופן המבנה? אולי מפלס הרחוב? עושה רושם שבתקנת "הכניסה הקובעת לבניין" המחוקק התכוון למפלס הקרקע שסמוכה למפלס הרחוב (היות והוא גם מפנה לכך שניתן לעשות גשר מהרחוב לכניסה). ראו מאמר מעניין בענושא זה. גם שם נכתב שכל ועדה והפרשנות שלה… עכשיו נשאלת השאלה האם כל כניסה קובעת לבניין חייבת להיות צמודה למפלס הקרקע הצמודה לרחוב, או לחילופין בגובה של עד 120 ס"מ מעליה? כמובן שהתשובה שלילית. בחיפה יש לא מעט בניינים שהכניסה הקובעת אליהם היא ממפלס הרחוב, אבל אז יש קיר תומך, ומפלס הקרקע בחזית נמוך ב -3 מטרים ממפלס הרחוב. במקרה כזה, יש לפחות עוד קומה אחת (או שתיים) מתחת למפלס הרחוב בשל המדרון התלול, עד להגעת המבנה לקרקע (לאדמה… לאדמה…). אז כל מקרה לגופו, אני מניח. זה מה שקורה כשספר החוקים נבנה טלאים טלאים. ועכשיו ננסה לנתח את התב"ע המצוטטת: "בתכנית המתאר מתירים לבנות 6 קומות מעל קומת הקרקע – ולא מוזכר כלל הביטוי "הכניסה הקובעת לבנין"" במקרה כזה, אתה נתון לגמרי בידיו של מהנדס הועדה. הוא צריך להחליט מה היא "קומת קרקע". בקש ממנו (או מהיועמ"ש שלו) ביסוס משפטי לקביעתו, ואשמח אם תחזור לפורום לספר מה היה. זכור שישנה גם ועדת ערר…
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהיטל השבחה בעת פיצול דירה
שלום, העברתי את השאלה לפורום של מומחי הנדל"ן.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comתכנית שינויים
אכן, בתקופה ההיא היה נהוג שחתימת מהנדס על תכנית השינויים מספיקה. לכאורה הכל בסדר ולתכנית השינויים יש היתר. כדאי לאשרר את זה מול הועדה המקומית.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comחלוקת עלויות בבניית גדר משותפת שנהרסה
שלום, אינני משפטן אבל מנסיוני ברור שאין בסיס לבקשתם. הגדר היתה תקינה. כתוצאה מהנמכת הקרקע, ההריסות והשענת עפר הגדר נהרסה. אם הם לא יבנו על חשבונם ניתן לפנות לעו"ד ולבקש צו בימ"ש שיחייבם לשקם את הגדר.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comתכנית שינויים להיתר בניה
שלום, אכן מוזר שהבית קיבל טופס 4 בלי שתכנית השינויים אושרה. ברור שכל עוד היא לא קיבלה היתר (ודיון בלבד לא מספיק), אז ההיתר הקובע הוא הראשון. העובדה שהבית קיבל טופס 4 מעידה לכאורה על רשלנות הועדה (והאדריכל שהגיש לטופס 4) אבל זה לא עוזר.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comדלת הדף "דלית" משופרת לרסיסים
דלת הדף משופרת לרסיסים שמעניקה פטור מקיר הדף נקראת באופן לא רשמי "דלית" ע"ש קצינה בפ. העורף שהמציאה אותה, פחות או יותר. ככה שזה אותו דבר.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.com