ארז מירב
התגובות שלי בפורום
-
תגובות
-
תקן/ תקנות מדרגות פנימיות
שלום, להלן, מתוך תקנות התכנון והבניה, מדרגות רוחבן של מדרגות בתוך דירה/ חנות יהיה 0.80 מטרים לפחות; מידות רום ושלח מדרגה תק' (מס' 3) תשס"ח-2008 3.2.2.5 (א) רום המדרגה יהיה 10 סנטימטרים לפחות ולא יעלה על 17.5 סנטימטרים. (ב) שלח המדרגה יהיה 26 סנטימטרים לפחות (ג) במהלך מדרגות אחד, לכל אורכו, יהיה גודל אחיד לרום המדרגה וגודל אחיד לשלחה, והיחס ביניהם יהיה לפי הנוסחה: 2 רומים + שלח = 61 סנטימטרים עד 63 סנטימטרים. מספר המדרגות במהלך אחד תק' (מס' 3) תשס"ח-2008 3.2.2.6 (א) במהלך מדרגות אחד בתוך הבניין, לרבות מהלך מדרגות אחד בתוך חדר מדרגות, מספר המדרגות יהיה 3 לפחות ולא יעלה על 16; ואולם אפשר שמהלך מדרגות אחד יכלול עד 22 מדרגות, בתנאי שהרום לא יעלה על 15.5 סנטימטרים.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהחלפת אדריכל
שלום, כל עוד לאדריכל הקודם אין בעיה עם זה (לדוגמא, בשל זכויות יוצרים על התכניות, או בשל אי תשלום) ניתן להגיש את אותה תכנית שוב, עם עורך בקשה שונה, ולהמשיך מאותה נקודה בה נתקעתם. במידה והאדריכל מתנגד, העניין הופך למשפטי וכדאי להתייעץ על כך בפורום מקרקעין ונדל"ן באתר זה.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comתאי שירותים בבית ספר
שלום, אני מפנה אותך להוראות החוק: תקנות למתקני תברואה . אם יהיו לך עוד שאלות אשמח לענות
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comקיר תמך, גובה גדר
שלום, אנסה בכל זאת לענות. 1. אודה על הסבר משפטי לגבי תקנות התכנון והבניה סעיף 4.09 – בניה מותרת במרווחים התקנה מאפשרת להתיר "גדר שגובהה 1.5 מטרים לכל היותר … מפני הקרקע הגבוהים ביותר, הסמוכים לגדר". – אם משני צידי הגדר יש גבהים שונים המדידה תיעשה מהקרקע בעלת המפלס הנמוך יותר. א. כאשר קיים שיפוע לאורך הגדר – האם ההגדרה חלה על כל נקודה לאורכה, או מתייחסת למיקום הגבוה ביותר לכל האורך? כאשר המגרש ארוך (43 מ') והפרש הגבהים לאורכו משמעותי (3 מ'), האם מותר לבנות קיר שבנקודה הנמוכה גובהו יהיה הפרש הגבהים לכל האורך, בתוספת 1.5 מטר? – המדידה תתבצע בכל נקודה. ב. האם הכוונה לקרקע טבעית? אם הקרקע מוגבהת במסגרת הבניה במידה משמעותית (כך שקיר הגדר הופך לקיר תומך), האם ה-1.5 מטר מתייחס לפני הקרקע לאחר ההוספה? – מפני הקרקע הסופיים 2. האם נדרשת הסכמת השכנים (חלקות סמוכות) לבניית קיר תומך שאיננו מחויב עקב אילוצי פני הקרקע הטבעיים, אלא הוא תולדה של תכנית הבניה? – כן, במידה והוא נבנה על גבול המגרש ביניהם. מדובר במגרש צר וארוך בחלקה דו-משפחתית, עם שיפוע מתון כלפי מטה לאחור. אנחנו שכנים בחלקה סמוכה. הבונים (האדריכל עורך הבקשה ואשתו, בעלי המגרש) יצרו אילוץ ע"י התנתקות מהבית הצמוד, הגבהת מפלס הרצפה, הגדלת שטח ק' הקרקע בכ-38% (קבלו הקלה ע"ס הצגת קירות הגדר בגובה 1.5 מ' כלפי קרקע השכנים ב-7 מידות ישירות בתוכניות הבקשה, כאשר לפי המפלסים גובה הגדרות הגיעו עד 5.75 מ' (!); בתכניות ההיתר "נעלימו" מידות אלה ולא צוינו אחרות במקומן – אך לפי המפלסים, גובה הקיר בגבולנו הגיע ל-4.5 מ'). קבלו תמיכה גורפת במנהל ההנדסה בעירייה. אחרי שהצלחנו לערב את ראש העיר, מבקשים כעת קיר גדר/תומך בגובה 2 מ' כלפינו, קיר תומך נוסף של 80 ס"מ במרחק 60 ס"מ (40 ס"מ מרווח "רצועת גינון"). ברור שבעתיד, מטעמי בטיחות, תתווסף לזה גדר קלה (שלא מופיעה כעת בתוכנית). האם יכולים לכפות זאת עלינו? – אני מציע להיעזר בעורך דין על מנת לבדוק משפטית את העניין 3. האם בניית קירות תומכים חייבת להיות מצוינת במפורש בהיתר הבניה? אם בתוכניות הבקשה הוסתר הדבר – מופיעות מידות גובה הגדרות לפני הקרקע בצד השכנים של 1.5 מטר בלבד (אך לפי המפלסים מתגלה גובה גדול משמעותית מכך), ובהתאם לכך נכתב בהיתר "מותר: … חניה מקורה וגדרות", ולא הותרו קירות תומכים – האם מותר לבנות קירות תומכים? – יש לבדוק את ההיתר ספציפת. בעיקרון כל אלמנט בנוי לרבות קירות תמך חייב להופיע בהיתר. 4. התוכניות שהוגשו (כבר מספר פעמים) כוללות עשרות תרמיות (כמו המצוינת לעיל, שהן החמורות יותר), אי אפשר לטעון ל-"טעויות בתום לב" כי כולן מגמתיות. האם העירייה חייבת להעמיד אותם לדין לפי סעיף 214 לחוק התכנון והבניה? כיצד כופים זאת עליה – פניותינו לא זוכות לשום מענה (לא רק בנושא זה). – אנא התייעץ עם עורך דין 5. במהלך הניסיונות לרבע המעגל, נערכו (פעמיים) שינויים בתוכניות ההיתר הקיים, ע"י הדבקת תוכניות נוספות בסוף ה-"גרמושקה" של ההיתר – מבלי לציין שנעשה שינוי, ללא תאריך, מבלי לבטל התוכניות המתאימות בגרמושקה המקורית (כך ישי כעת תוכניות תואמות עם הגדרות סותרות). האם בוצעה ע"י עורך התכניות עבירת זיוף, בעידוד מנהל ההנדסה? – אנא התייעץ עם עורך דין 6. איך מטפלים בשלילת רשיון האדריכלות של עורך התוכניות/הבונה? האם יש סיכוי להשיג זאת? – אנא התייעץ עם עורך דין 7. הבניה הופסקה כעת (אחרי שנוצקו כלונסאות לקירות הגדר וניבנה קיר כלפי השכנים הצמודים), בעקבות סיור ראש העיר באתר ופרסום בקשה להקלה לפי דרישתו (ההקלה מתייחסת החלפת מסלעה בקיר תומך במרחק 4.2 מ' מגבול השכנים שמאחור). כיצד משיגים ביטול ההיתר/צו הפסקת עבודות הבניה? האם ועדת ערר היא כתובת לזה, אחרי שהיתר הבניה הוצא לפני כשנה? – אנא התייעץ עם עורך דין
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comשמירת תכניות קונסטרוקציה/ אדריכליות
להלן תשובת משרד הפנים: "בעקרון לפי פרט 15.02 לתוספת השניה לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) התש"ל – 1970, מתכנן שלד הבניין חייב לשמור את תכנית הקונסטרוקציה בתום הבניה, לתקופה של לא פחות מעשר שנים במקום בישראל שיודיע עליו לועדה המקומית או לנהוג בה בדרך אחרת שתחליט עליה הועדה המקומית על פי בקשתו. מעבר לכך יתכן וקיימות הוראות בחקיקה הנוגעת לאדריכלים." – מתשובה זו ברור כי כנראה אין הוראות ברורות לגבי שמירה ע"י אדריכל של תכניתו האדריכלית.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comשמירת תכניות קונסטרוקציה/ אדריכליות
שלום, לצערי נראה כאילו המחוקק (משרד הפנים) לא התייחס לכך בהוראות החוק. האיזכור היחיד לעניין הנו בדברי הסבר לחוק שהופצו ע"י משרד הפנים- לעניין בניית גשרים בלבד ולעניין קונסטרוקציה. אני מניח שאותה הנחייה קיימת גם לגבי מבני מגורים ולתכניות אדריכליות אולם לא מצאתי אותה. משרד התמ"ת התנער ממתן תשובה. אני מניח שהכתובת היחידה שנותרה היא מנהל תכנון במשרד הפנים. אפנה אליהם ואודיע כאן.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comפרגולה על מרפסת
לעניות דעתי- כן. ניתן לבדוק זאת בוועדה המקומית לתכנון ובניה.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comתקן מדרגות
שלום, נשמע כאילו יש הרבה בעיות בטיחות במדרגות שתיארת. אני ממליץ לקחת מומחה לליקויי בניה ע"מ לקבל חוו"ד מפורטת. ניתן להתייעץ בפורום ליקויי בניה באתר זה.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comחלוקת דירה
שלום, אע"פ שהמגמה של חלוקת דירות מבורכת לטעמי, עדיין היא מצריכה אישור לפי החוק. יש הגבלה לגבי מספר יח"ד על כל שטח קרקע נתון. יש לבדוק האם בבניין הנ"ל יש יח"ד "פנויות" וניתן לערוך בקשה להכיר בכך רשמית. יש לבדוק זאת בוועדה המקומית לתכנון ובניה.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהיתר לפרגולה
שלום, להלן: פרגולה: שטח הפרגולה שניתן להקים ללא היתר לא יעלה על 50 מ"ר או על רבע משטח הקרקע הפנוי ממבנים (בדירת גן) או משטח הגג, לפי הגדול יותר. אולם אם שטח המצללה גדול מ-20 מ"ר יש להודיע לרשות (תוך 45 יום) על הקמתה ולצרף אישור מהנדס ליציבותה.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comהקמת פרגולה
שלום, פרגולה מוגדרת כקורות ללא קירוי. לגבי בד- הדעות חלוקות אבל כנראה שזה לא נחשב כקירוי. פרגולה: שטח הפרגולה שניתן להקים ללא היתר לא יעלה על 50 מ"ר או על רבע משטח הקרקע הפנוי ממבנים (בדירת גן) או משטח הגג, לפי הגדול יותר. אולם אם שטח המצללה גדול מ-20 מ"ר יש להודיע לרשות (תוך 45 יום) על הקמתה ולצרף אישור מהנדס ליציבותה.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comמידות חניה
להלן הנחיות לתכנון חניות אותן אימץ משרד התחבורה
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comבניית מרתף
שלום, בבנית מרתף יש עלויות שלד גדולות: חפירה, איטום, ניקוז, בטון מזויין לתמיכת קירות. אם גימור המרתף יהיה ברמה המתאימה למגורים (לא כמחסן), אני מעריך שעלות הבניה תהיה כ 6000 ש"ח למ"ר. 3000 לשלד ו 3000 לגמר.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comסגירת מרפסת
אין ספק שזה מורכב. כל סגירה מחייבת היתר בניה. באופן כללי יש לבדוק טרם התהליך האם קיימים אחוזי בניה לא מנוצלים שניתן לנצלם לצורך תוספת שטח עיקרי. ניתן לבדוק זאת בשעות קבלת קהל בוועדה המקומית לתכנון ובניה. לאחר מכן, אני מציע שתבקש מאדריכל לתת לך הצעת מחיר ועל הדרך שיסביר לך מה התהליך טומן בחובו.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.comשינוי קו בניין קדמי
אכן, ע"מ לשנות קו בניין קדמי יש צורך בשינוי תב"ע נקודתי. העובדה שהמגרש צר כל כך, תעזור לאישור העניין. קבע פגישה בוועדה המקומית עם מהנדס הוועדה ודון איתו על המשך התהליך.
ארז מירב -meirav.com" target="_blank">יועץ מומחה לנושאי תכנון ורישוי
ארז מירב
יועץ מומחה בתחום התכנון והרישוי,
הכנת חוות דעת לבימ"ש ויעוץ אדריכלי כללי
erezmeirav1@gmail.com
erez-meirav.com